Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026 ditandatangani Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa pada 18 Desember 2025, diundangkan 31 Desember 2025, dan berlaku sejak 1 Januari 2026. Isinya: PPN ditanggung pemerintah sebesar 100 persen untuk masa pajak Januari sampai Desember 2026.
Delapan bulan dari periode itu sudah lewat. Yang tersisa per akhir Agustus 2026 tinggal sekitar empat bulan, dan di situlah letak persoalan yang jarang dibaca dengan benar oleh calon pembeli: tanggal yang dihitung bukan tanggal Anda membayar tanda jadi, melainkan tanggal unitnya diserahkan.
Pemicunya penyerahan, bukan pemesanan
Fasilitas ini melekat pada peristiwa penyerahan rumah, dan penyerahan itu harus jatuh di dalam masa pajak Januari–Desember 2026. Booking pada November tidak dengan sendirinya mengunci fasilitas kalau serah terimanya baru terjadi pada Februari tahun berikutnya.
Perbedaan itu terdengar teknis sampai Anda menaruhnya di kalender. Antara pemesanan dan penyerahan ada rangkaian proses yang tidak bisa dipercepat sesuka pembeli: pemeriksaan berkas, penilaian agunan, persetujuan kredit, penjadwalan akad, lalu berita acara serah terima.
Hitung mundur dari 31 Desember 2026
Cara paling aman membacanya adalah dari belakang. Tabel di bawah ini menyusun urutannya dari tenggat terakhir ke titik mulai. Rentang waktunya adalah kisaran umum, bukan janji. Soalnya setiap bank dan setiap pengembang punya ritme sendiri.
| Urutan mundur | Tahap | Kisaran waktu |
|---|---|---|
| Titik akhir | Penyerahan unit (berita acara serah terima) | Harus jatuh paling lambat 31 Desember 2026 |
| Sebelumnya | Akad kredit dan penandatanganan dokumen | Beberapa hari sampai beberapa minggu sebelum serah terima |
| Sebelumnya | Persetujuan KPR dan penerbitan SP3K | Umumnya hitungan minggu setelah berkas lengkap |
| Sebelumnya | Penilaian agunan oleh penilai bank | Menyusul kelengkapan berkas |
| Titik mulai | Pengajuan berkas dan verifikasi riwayat kredit | Perlu waktu tambahan bila ada catatan yang harus dibereskan lebih dulu |
Jadi kalau Anda menargetkan penyerahan di dalam 2026, yang perlu diselesaikan sekarang adalah bagian paling bawah tabel, bukan bagian paling atas. Kelengkapan berkas dan status catatan kredit adalah dua hal yang sepenuhnya berada di tangan Anda, dan keduanya paling sering jadi penyebab rangkaian ini molor.
Coba taruh dalam tanggal. Misalnya Anda memasang target serah terima pertengahan Desember 2026 supaya masih tersisa jeda aman sebelum tenggat. Akadnya berarti perlu dijadwalkan sekitar akhir November hingga awal Desember. Persetujuan kredit harus sudah di tangan sebelum itu, dan berkas lengkap harus masuk lebih awal lagi. Ditarik sampai ke pangkalnya, pengajuan yang dimulai pada September memberi ruang jauh lebih longgar dibanding yang baru dimulai November, dan jaraknya bukan soal rajin atau tidak, melainkan soal berapa banyak pihak yang harus mengantre di jalur yang sama.
Kuartal terakhir adalah kuartal tersibuk
Ada alasan struktural kenapa menunda ke November berisiko. Tenggat yang sama berlaku untuk semua pembeli di seluruh Indonesia, sehingga permintaan atas layanan yang jumlahnya terbatas (penilai agunan, analis kredit, notaris dan PPAT, tim serah terima pengembang) menumpuk di bulan yang sama. Antrean yang di bulan biasa selesai dalam hitungan hari bisa memanjang persis ketika Anda paling tidak punya ruang untuk menunggu.
Menariknya, satu-satunya bagian dari rantai ini yang bisa Anda majukan tanpa bergantung pada pihak lain adalah persiapan dokumen. Slip gaji, rekening koran, NPWP, dan pengecekan riwayat kredit bisa dibereskan kapan saja, termasuk sebelum Anda menentukan unit. Pembeli yang datang dengan berkas sudah rapi memangkas bagian antrean yang paling sering memakan waktu.
Satu pertanyaan yang layak diajukan lebih dulu ke pengembang: unit yang Anda incar sudah siap diserahterimakan tahun ini, atau masih dalam tahap pembangunan? Untuk unit ready stock, tahap konstruksi tidak lagi jadi variabel yang menggantung.
Dua angka yang menentukan besarannya
Dua batas berbeda sering tertukar dalam percakapan sehari-hari, padahal keduanya bekerja bersamaan:
- Rp5 miliar — batas harga jual maksimal agar sebuah unit memenuhi syarat sama sekali.
- Rp2 miliar — batas bagian harga jual yang PPN-nya ditanggung 100 persen.
Rumah seharga Rp4 miliar tetap memenuhi syarat, tapi yang ditanggung hanya PPN atas bagian sampai Rp2 miliar; sisanya di luar fasilitas. Sementara untuk unit di pita harga Rp700 jutaan seperti Rumah Emerald 70 di Bekasi Utara, seluruh harga jualnya berada di bawah plafon Rp2 miliar, sehingga bagian yang ditanggung mencakup keseluruhan, bukan sepotong. Rincian tipe dan spesifikasi unitnya ada di bagian produk Emerald 70.
Tiga hal yang paling sering disalahpahami
Pernah memakai fasilitas serupa tidak otomatis menggugurkan
Aturan 2026 tidak membatasi orang pribadi yang pernah memanfaatkan PPN DTP pada periode insentif 2023 sampai 2025. Sepanjang syarat yang berlaku terpenuhi, pembelian rumah lain pada 2026 masih bisa menggunakan fasilitas ini.
Satu orang, satu unit
Fasilitas ini diberikan untuk satu orang pribadi atas perolehan satu unit rumah tapak atau satuan rumah susun. Membeli dua unit sekaligus dengan harapan keduanya ditanggung bukan pembacaan yang tepat atas ketentuan ini.
Pembatalan atas transaksi lama punya ketentuan sendiri
Bila sebuah pembelian yang transaksinya dilakukan sebelum 1 Januari 2026 dibatalkan, fasilitas PPN DTP tidak dapat diterapkan untuk pembelian ulang unit yang sama. Ketentuan ini menutup celah pembatalan-dan-beli-lagi atas objek yang identik.
Yang perlu dikonfirmasi sebelum tanda tangan
Pertanyaan yang berguna itu spesifik dan jawabannya bisa dicek ulang:
- Unit ini dijadwalkan diserahterimakan pada tanggal berapa, dan apa yang terjadi kalau jadwal itu mundur melewati 31 Desember 2026?
- Pengembang sudah terdaftar dan siap menerbitkan faktur pajak dengan kode fasilitas yang sesuai?
- Harga yang tercantum di penawaran itu sudah termasuk PPN, atau belum?
- Kalau persetujuan KPR meleset dari target, opsi apa yang tersedia tanpa kehilangan uang muka?
Nah, pertanyaan pertama itu yang paling menentukan. Selisih beberapa minggu di jadwal serah terima adalah selisih antara mendapat fasilitas dan tidak, dan konsekuensinya tidak bisa diperbaiki setelah tanggalnya lewat.
Klaim “PPN gratis” di materi pemasaran juga tidak selalu merujuk ke fasilitas resmi ini. Cara membedakan fasilitas negara dari bahasa promosi kami pisahkan di modus developer fake PPN gratis, dan rincian biaya yang tetap muncul di hari akad ada di biaya akad KPR hari-H.
Sisi biaya yang tidak ikut ditanggung
Fasilitas ini menyentuh PPN, dan hanya PPN. Pos lain di meja notaris berjalan seperti biasa: BPHTB tetap dihitung sesuai ketentuan daerah, biaya notaris dan PPAT tetap muncul, begitu pula biaya provisi, administrasi, dan asuransi dari sisi bank. Menganggap “bebas PPN” sama dengan “bebas biaya” adalah cara tercepat kaget di hari akad.
Arah suku bunga juga bergerak terpisah dari urusan pajak ini. Bank Indonesia menahan BI Rate di 5,75 persen pada Agustus 2026, dan implikasinya ke plafon serta bunga KPR kami uraikan di BI Rate tetap 5,75 persen Agustus 2026.
Catatan: tulisan ini bersifat edukatif dan umum, bukan nasihat perpajakan. Syarat, batasan, dan tata cara penerapan PPN DTP ditetapkan dalam PMK Nomor 90 Tahun 2025 beserta aturan pelaksanaannya dan dapat berubah. Untuk transaksi Anda sendiri, konfirmasikan ke pengembang, bank, dan konsultan pajak atau kantor pajak terkait sebelum mengambil keputusan.
Kalau targetnya unit yang bisa diserahkan tahun ini
Variabel yang paling sulit dikendalikan dalam hitung mundur di atas adalah kesiapan fisik unit. Rumah yang masih dibangun menambahkan satu ketidakpastian yang tidak dimiliki unit yang sudah berdiri, dan ketidakpastian itu bertumpuk persis di ujung tenggat.
Kingspoint Private Residences di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, menawarkan Rumah Emerald 70 dua lantai (LT 47,25 m², LB 70 m², dimensi 4,5 m × 10,5 m, pondasi bor pile) dan Ruko Sapphire tiga lantai plus rooftop. Dua hal yang paling berguna Anda tanyakan saat berkunjung: jadwal serah terima realistis untuk unit yang tersedia, dan urutan berkas yang perlu disiapkan dari sekarang. Gambaran kawasan dan sisi investasinya bisa dilihat di bagian investasi.