Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, yang diubah lewat Perda Nomor 9 Tahun 2025 pada 7 Juli 2025, memuat satu ayat yang jarang dibaca pembeli rumah sampai mereka membutuhkannya. Pasal 127 ayat (7) huruf a berbunyi: jika terjadi perubahan atau pembatalan perjanjian pengikatan jual beli sebelum akta jual beli ditandatangani, dan akibatnya BPHTB lebih dibayar atau tidak terutang, “Wajib Pajak mengajukan permohonan pengembalian kelebihan pembayaran BPHTB.”
Kalimatnya pendek. Uang yang dibicarakan tidak kecil. Untuk rumah seharga Rp700 juta di Kota Bekasi, BPHTB yang disetor pembeli bisa mencapai Rp31 juta. Kalau PPJB-nya batal karena KPR ditolak, penjual mundur, atau kedua pihak sepakat berpisah, uang itu tidak kembali dengan sendirinya. Wajib pajak harus memintanya.
Kenapa BPHTB bisa sudah dibayar padahal AJB belum ada
Sejak UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah berlaku, saat terutang BPHTB untuk jual beli bergeser ke depan. Pasal 20 ayat (1) huruf a Perda Kota Bekasi 1/2024 menetapkannya pada tanggal dibuat dan ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli. Baru kalau jual beli tidak memakai PPJB, Pasal 20 ayat (2) menaruh saat terutangnya di tanggal AJB.
Batas pelunasannya diatur terpisah. Pasal 127 ayat (8) menulis BPHTB jual beli “paling lambat dilunasi pada saat penandatanganan akta jual beli.” Sebelum perubahan Juli 2025, Pasal 20 ayat (3) versi awal perda masih mewajibkan pajak dilunasi pada saat terjadinya perolehan hak. Ayat itu kini dihapus.
Di lapangan, banyak pembeli tetap menyetor BPHTB jauh sebelum akad, entah karena alur berkas di kantor PPAT atau karena pengembang ingin semua beres di depan. Jarak antara setor dan AJB itulah ruang tempat masalah bisa muncul: pengajuan KPR belum tentu disetujui bank, dan banyak PPJB memuat klausul batal kalau pembiayaan tidak keluar.
Tiga kemungkinan setelah PPJB berubah atau batal
| Yang terjadi pada PPJB sebelum AJB | Akibat pada BPHTB | Yang harus dilakukan wajib pajak |
|---|---|---|
| Dibatalkan seluruhnya | Tidak terutang | Ajukan pengembalian seluruh BPHTB yang sudah disetor |
| Diubah, harga transaksi turun | Lebih dibayar | Ajukan pengembalian selisihnya |
| Diubah, harga transaksi naik | Kurang dibayar | Setor kekurangannya, paling lambat saat AJB ditandatangani |
Satu catatan soal dasar hitungnya. Pasal 16 perda memakai harga transaksi sebagai nilai perolehan, kecuali harga itu lebih rendah dari NJOP PBB pada tahun terjadinya perolehan; kalau lebih rendah, yang dipakai NJOP. Jadi potongan harga yang membuat nilai transaksi jatuh di bawah NJOP tidak otomatis menghasilkan kelebihan bayar sebesar potongannya.
Contoh hitungan
Pembeli perolehan pertama di Kota Bekasi mendapat nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP) Rp80 juta, sesuai Pasal 16 ayat (4). Untuk rumah Rp700 juta, hitungannya (Rp700 juta − Rp80 juta) × 5% = Rp31 juta. Kalau PPJB rumah itu batal sebelum AJB, seluruh Rp31 juta itu masuk kategori tidak terutang dan bisa dimintakan kembali.
Jam yang berjalan setelah permohonan masuk
Pasal 152 Perda Kota Bekasi 1/2024 mengatur urutan waktunya, dan bunyinya sama dengan Pasal 105 Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 yang menjadi rujukan nasional:
- 12 bulan sejak permohonan diterima, Wali Kota atau pejabat yang ditunjuk harus memberi keputusan (ayat 2).
- Kalau lewat 12 bulan tanpa keputusan, permohonan dianggap dikabulkan, dan Surat Ketetapan Pajak Daerah Lebih Bayar (SKPDLB) wajib terbit paling lama 1 bulan (ayat 4).
- Uangnya dikembalikan paling lama 2 bulan sejak SKPDLB terbit (ayat 6).
- Kalau pengembaliannya lewat dari 2 bulan, pemerintah kota membayar imbalan bunga 0,6% per bulan atas keterlambatan itu (ayat 7).
Untuk contoh Rp31 juta tadi, imbalan bunga 0,6% setara Rp186.000 untuk setiap bulan keterlambatan. Angka itu jelas tidak menggantikan biaya peluang uang yang tertahan, tapi ia membuat tenggat 2 bulan itu punya konsekuensi.
Satu ayat lagi sering terlewat. Pasal 152 ayat (5) menyebut, kalau wajib pajak masih punya utang pajak daerah lain, kelebihan bayar langsung diperhitungkan untuk melunasi utang itu lebih dulu. Tunggakan PBB atas nama Anda di Kota Bekasi akan dipotong dari uang yang dikembalikan. Cara mengecek tagihan PBB sendiri sudah kami tulis di panduan cek dan bayar PBB rumah cluster.
Berkas yang perlu disiapkan
Tata cara rincinya diserahkan perda ke Peraturan Wali Kota (Pasal 152 ayat 8), jadi daftar resminya bisa berubah dan sebaiknya diminta langsung ke Bapenda Kota Bekasi sebelum Anda menyusun berkas. Tapi isi perda sudah memberi petunjuk soal apa yang harus bisa dibuktikan.
Pertama, bahwa PPJB-nya memang batal atau berubah sebelum AJB, karena itulah syarat Pasal 127 ayat (7). Kedua, bahwa BPHTB-nya sudah disetor, artinya Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) BPHTB dan bukti setornya. Ketiga, siapa wajib pajaknya: identitas dan NPWP pembeli, serta rekening tujuan pengembalian. Kalau pengurusan dikuasakan ke kantor PPAT, siapkan surat kuasa.
PPAT punya peran yang tidak bisa digantikan di sini. Pasal 21 ayat (1) huruf b mewajibkan PPAT atau notaris melaporkan pembuatan PPJB ke Wali Kota paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya. Artinya, PPJB Anda seharusnya sudah dilaporkan ke pemerintah kota, dan pembatalannya perlu terdokumentasi lewat jalur yang sama.
Dokumen yang paling repot dikejar belakangan justru yang bukan dari Anda: keterangan pembatalan dari PPAT. Minta surat itu di hari yang sama saat pembatalan PPJB disepakati, selagi semua pihak masih mudah dihubungi.
Urutan yang masuk akal
1. Pastikan pembatalannya tertulis
Perda bicara soal perubahan atau pembatalan PPJB sebelum AJB. Tanpa dokumen pembatalan, tidak ada peristiwa hukum yang bisa ditunjuk Bapenda. Klausul batal dan nasib uang muka di PPJB juga menentukan hal lain di luar pajak; soal itu kami bahas di catatan soal booking fee, DP token, dan DP penuh.
2. Minta keterangan pembatalan dari PPAT
Mintalah ke PPAT yang membuat PPJB tersebut, karena kantor itu pula yang melaporkan PPJB-nya ke pemerintah kota. Sekalian minta kembali asli bukti setor BPHTB kalau berkas itu dipegang kantor PPAT.
3. Ajukan permohonan ke Bapenda, simpan tanda terimanya
Tanggal diterimanya permohonan adalah hari pertama hitungan 12 bulan di Pasal 152 ayat (2). Tanpa tanda terima bertanggal, tenggat itu sulit ditagih.
4. Pantau SKPDLB, lalu hitung 2 bulan
Begitu SKPDLB terbit, catat tanggalnya. Dari situ jam 2 bulan berjalan.
Yang tidak diurus Bapenda
BPHTB adalah pajak daerah yang dibayar pembeli. PPh final atas pengalihan hak yang disetor penjual adalah pajak pusat, jadi pengembaliannya ditempuh lewat Direktorat Jenderal Pajak, bukan lewat Bapenda. Kalau PPJB batal dan penjual sudah menyetor PPh, masing-masing pihak menempuh jalurnya sendiri.
Pencegahannya lebih murah daripada pengembaliannya. Untuk pembelian dengan KPR, tanyakan ke PPAT apakah setoran BPHTB bisa dijadwalkan setelah bank menerbitkan surat persetujuan kredit, mengingat batas lunas di perda adalah saat AJB. Jadwal yang realistis dari persetujuan kredit sampai tanda tangan kami rinci di catatan soal hari akad kredit KPR, dan cara kerja tenggat layanan BPHTB yang baru di catatan soal persetujuan otomatis 3 hari.
Buat pembeli rumah di Bekasi Utara
Rumah Emerald 70 di Kingspoint Private Residences, Jl. Raya Perjuangan, Kota Bekasi Utara, berstatus ready stock: dua lantai, luas tanah 47,25 m², luas bangunan 70 m², dimensi 4,5 m × 10,5 m, pondasi bor pile, di kisaran Rp700 juta-an sudah termasuk PPN, dengan cicilan mulai Rp5 juta per bulan. Lokasinya sekitar 5 menit ke Stasiun Bekasi dan Summarecon Mall Bekasi, dan sekitar 10 menit ke Tol Bekasi Barat. Kalau Anda sedang menyusun urutan PPJB, persetujuan KPR, dan AJB, tim kami bisa menjelaskan kapan tiap pembayaran jatuh. Detail unitnya ada di halaman Rumah Emerald 70.
Pertanyaan yang sering muncul
Apakah BPHTB bisa dikembalikan kalau KPR ditolak?
Bisa, kalau penolakan KPR itu berujung pada pembatalan PPJB sebelum AJB ditandatangani. Pasal 127 ayat (7) huruf a Perda Kota Bekasi 1/2024 menyebut BPHTB dalam keadaan itu tidak terutang, dan wajib pajak mengajukan permohonan pengembalian ke Bapenda.
Berapa lama pengembalian BPHTB diproses?
Keputusan paling lama 12 bulan sejak permohonan diterima. Setelah SKPDLB terbit, uang dikembalikan paling lama 2 bulan. Lewat dari itu, pemerintah kota membayar imbalan bunga 0,6% per bulan (Pasal 152 Perda Kota Bekasi 1/2024).
Kapan BPHTB rumah harus dibayar di Kota Bekasi?
BPHTB jual beli terutang sejak PPJB ditandatangani, dan paling lambat dilunasi saat AJB ditandatangani (Pasal 20 ayat 1 huruf a dan Pasal 127 ayat 8, sebagaimana diubah Perda 9/2025).
Kalau saya punya tunggakan PBB, apakah uangnya tetap kembali utuh?
Tidak. Pasal 152 ayat (5) mengatur kelebihan pembayaran langsung diperhitungkan untuk melunasi utang pajak daerah lain lebih dulu. Sisanya yang dikembalikan.