Harga Material Bangunan 2026 Naik 35%: Cara Menyusun Budget Renovasi Rumah Cluster

Pertengahan Juni 2026, sejumlah pengembang properti di daerah melaporkan harga material bangunan naik rata-rata sekitar 35 persen sepanjang tahun ini. Angka itu bukan sekadar keluhan musiman. Laporan industri yang dirilis sekitar 15 Juni 2026 menyebut lonjakan harga material, ongkos tukang, dan biaya logistik berpotensi memperlambat pasokan rumah baru, termasuk pengadaan rumah subsidi yang patokan harganya dikunci pemerintah di angka Rp 166 juta per unit.

Untuk pemilik rumah cluster di Bekasi yang sedang menimbang renovasi, lonjakan ini mengubah hitungan. Rencana anggaran yang disusun akhir 2025 hampir pasti sudah meleset hari ini. Yang dibutuhkan sekarang adalah membaca kenaikan itu material per material, lalu menyusunnya jadi strategi anggaran yang bisa dipakai langsung. Ada juga satu hal yang sering luput: kenapa pembeli unit ready stock relatif terlindungi dari gelombang kenaikan lanjutan.

Apa yang sebenarnya naik, dan kenapa angkanya 35 persen

Angka 35 persen itu rata-rata yang dilaporkan pengembang, bukan tarif seragam yang berlaku untuk semua komponen. Beberapa material naik jauh lebih tinggi, beberapa lebih landai. Besi beton, misalnya, dilaporkan bergerak dari kisaran Rp 8.000 menjadi Rp 12.000 per kilogram di sejumlah daerah, lompatan sekitar 50 persen. Cat tembok yang sebelumnya Rp 70.000 sampai Rp 80.000 per kilogram dilaporkan menyentuh sekitar Rp 110.000. Material alam seperti bata, pasir, dan koral disebut naik rata-rata sekitar 30 persen.

Pemicunya bertumpuk. Bank Indonesia menaikkan BI-Rate ke 5,75 persen pada 18 Juni 2026, kenaikan kedua dalam dua pekan setelah 5,50 persen pada 9 Juni, untuk menahan rupiah yang melemah mendekati level Rp 18.000 per dolar AS. Rupiah yang loyo menekan harga komponen impor: bahan baku baja, bahan kimia cat, sebagian keramik dan kaca masih bergantung pada impor yang dibayar pakai dolar. Setiap pelemahan rupiah ikut menggeser harga di rak toko material. Konflik di kawasan Timur Tengah pada paruh pertama 2026 turut mengerek ongkos produksi dan distribusi global.

Kenaikan harga material yang sedang berlangsung lebih tepat dibaca sebagai pergeseran level harga jangka menengah, bukan lonjakan sesaat yang akan cepat surut. Anggaran renovasi sebaiknya disusun dengan asumsi harga baru, bukan harga tahun lalu.

Tabel estimasi kenaikan dan cara menyiasatinya

Tabel berikut merangkum komponen yang paling sering muncul dalam renovasi rumah cluster dua lantai di Bekasi, perkiraan arah kenaikannya sepanjang 2026, dan strategi konkret untuk menahan dampaknya. Angka persentase bersifat indikatif, mengacu pada laporan industri dan pantauan pasar; harga aktual di toko material Bekasi Utara bisa berbeda tergantung merek dan volume pembelian.

Lima prinsip menyusun anggaran renovasi di tahun mahal

Strategi per material di atas hanya jalan kalau urutan pengerjaannya juga benar. Renovasi yang anggarannya jebol biasanya bukan karena salah pilih material, tapi karena salah urutan dan salah waktu beli. Berikut lima prinsip yang menahan pembengkakan.

Dahulukan struktur, tunda estetika

Pekerjaan yang menyangkut keselamatan dan kekuatan bangunan, pondasi, kolom, balok, atap, tidak bisa ditawar dan tidak boleh ditunda. Inilah yang harus dapat alokasi pertama. Pekerjaan estetika seperti penggantian keramik, pengecatan ulang, atau pemasangan kanopi dekoratif bisa dijadwalkan belakangan, bahkan ditahan sampai harga material terkait reda. Membalik urutan ini, mempercantik dulu lalu kehabisan dana untuk struktur, adalah kesalahan yang paling mahal.

Beli bertahap sesuai jadwal kerja

Membeli semua material sekaligus terdengar hemat, padahal tidak selalu. Semen punya umur simpan, besi bisa berkarat kalau disimpan asal, dan material yang menumpuk di lahan terbatas rentan rusak atau hilang. Belilah per tahap pekerjaan: material struktur saat pekerjaan struktur dimulai, material finishing menjelang tahap finishing. Pengecualian berlaku untuk komponen yang harganya paling cepat naik seperti besi, yang justru lebih aman dikunci di awal.

Kunci harga lewat kontrak dengan tukang

Di tengah harga yang bergerak naik, sistem borongan dengan material masuk dalam kontrak memindahkan sebagian risiko kenaikan ke pemborong, asalkan disepakati di awal secara tertulis. Skema harian (tukang dibayar per hari, material ditanggung pemilik) membuat pemilik menanggung penuh setiap kenaikan yang terjadi di tengah proyek. Untuk proyek yang berlangsung beberapa bulan di tahun yang harganya naik, kepastian harga sering lebih berharga daripada selisih kecil di awal.

Substitusi material tanpa menurunkan mutu struktur

Tidak semua material harus kelas premium. Untuk komponen yang tidak menyangkut kekuatan, substitusi ke produksi dalam negeri yang harganya tidak terlalu terdampak kurs bisa menghemat. Keramik lokal kelas baik, misalnya, bisa menggantikan impor tanpa beda yang kentara di mata pemakai sehari-hari. Tapi substitusi ini berhenti di garis struktur: besi dan semen yang dipakai untuk kolom dan balok tidak boleh dikompromikan demi hemat.

Sisakan dana cadangan lebih besar dari biasanya

Aturan lama menyarankan cadangan sekitar 10 persen dari total anggaran. Di tahun yang harganya bergerak naik dan kurs masih labil, bantalan itu sebaiknya dinaikkan ke kisaran 15 sampai 20 persen. Bukan untuk dihabiskan, tapi sebagai penjaga supaya proyek tidak berhenti di tengah jalan ketika harga material melompat lagi sebelum pekerjaan selesai.

Kenapa unit ready stock relatif aman dari gelombang ini

Di sinilah pembeli rumah jadi punya posisi yang berbeda dari yang membangun sendiri atau membeli dengan skema indent. Pada unit ready stock, developer sudah menyelesaikan pembangunan dan sudah menyerap biaya material di harga jual yang ditetapkan. Harga itu dikunci di muka. Ketika harga semen, besi, atau cat melonjak lagi enam bulan ke depan, beban itu menjadi urusan developer untuk unit yang akan datang, bukan urusan pembeli yang unitnya sudah jadi.

Bandingkan dengan skema indent atau bangun sendiri. Di indent, pembangunan baru berjalan setelah akad, sehingga sebagian kenaikan harga material yang terjadi selama masa konstruksi berpotensi diteruskan, baik lewat penyesuaian harga maupun lewat penurunan spesifikasi diam-diam untuk menjaga margin. Pada bangun sendiri, pemilik menanggung penuh setiap rupiah kenaikan, persis seperti yang dialami para pengembang yang mengeluh marginnya tergerus.

Sebagai gambaran, Rumah Emerald 70 Kingspoint dijual ready stock di kisaran Rp 700 jutaan sudah termasuk PPN, dua lantai dengan luas bangunan 70 m², berdiri di atas pondasi bor pile di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara. Karena unitnya sudah jadi, harga sekian itu tidak ikut bergerak mengikuti besi yang naik 50 persen atau cat yang naik 40 persen di pasaran. Pembeli mendapat bangunan yang biaya materialnya sudah selesai dihitung dan diserap. Ruko Sapphire di kawasan yang sama memakai pondasi tiang pancang dan batu kali, sama-sama tuntas di sisi struktur.

Membeli unit jadi di tahun harga material naik tajam pada dasarnya adalah memindahkan risiko kenaikan biaya konstruksi ke pihak developer. Pembeli mengunci harga hari ini untuk bangunan yang sudah berdiri, bukan menebak harga material setahun ke depan.

Renovasi atau beli unit jadi: cara membaca pilihannya

Kalkulasinya bergantung pada kondisi rumah yang sekarang. Kalau renovasi yang dibutuhkan ringan dan sebatas estetika, menahan pekerjaan sampai harga material reda sambil menabung cadangan adalah langkah yang masuk akal. Tapi kalau renovasi sudah menyentuh struktur berat, menambah lantai, membongkar dan membangun ulang bagian besar, maka di tahun harga material naik 35 persen, total biayanya bisa mendekati atau bahkan melewati selisih dengan membeli unit jadi yang biaya materialnya sudah dikunci.

Yang penting adalah menghitung dengan harga 2026, bukan harga kenangan tahun lalu. Estimasi renovasi yang disusun pakai harga lama akan terlihat murah di atas kertas, lalu membengkak saat eksekusi. Untuk pembaca yang sedang menyusun anggaran renovasi terbatas, ada pembahasan terpisah soal menentukan prioritas renovasi cluster dengan budget 50 juta. Dan untuk yang menimbang antara unit jadi dan indent saat rupiah melemah, perbandingan lengkapnya ada di ulasan rumah ready stock versus indent.

Lonjakan harga material adalah kondisi pasar yang tidak bisa dikendalikan satu pemilik rumah. Yang bisa dikendalikan adalah urutan pengerjaan, waktu pembelian, ukuran dana cadangan, dan keputusan apakah menanggung sendiri risiko kenaikan atau memilih unit yang biayanya sudah diserap pihak lain.