Isi Flash Report Rumah123 edisi Agustus 2026 beredar di pemberitaan sejak 24 Agustus 2026, memuat data pasar rumah sekunder sampai Juli 2026. Indeks harga rumah sekunder di dalamnya tumbuh 0,9 persen secara tahunan, sementara inflasi nasional pada periode yang sama tercatat 2,9 persen.
Dua angka itu bergerak ke arah yang sama tapi dengan kecepatan berbeda, dan selisihnya yang jadi kabar sebenarnya.
Naik 0,9 persen sambil jadi lebih murah
Harga nominal rumah sekunder memang merangkak naik. Kenaikannya tertinggal sekitar dua poin persentase di belakang laju harga barang dan jasa secara umum. Untuk pembeli yang penghasilannya ikut menyesuaikan inflasi, rumah sekunder secara riil menjadi lebih terjangkau dibanding setahun lalu.
Gampangnya begini. Kalau tahun lalu sebuah rumah setara dengan sekian bulan pengeluaran rumah tangga, tahun ini rumah yang sama setara dengan bulan yang lebih sedikit. Bukan karena banderolnya dipangkas, melainkan karena hampir semua hal lain naik lebih cepat.
Pelemahan riil seperti ini jarang muncul di judul berita, karena angka nominalnya tetap hijau. Yang terasa di dompet justru rasio antara harga rumah dan biaya hidup, dan rasio itu sedang bergerak ke pihak pembeli.
Yang bergerak berlawanan: jumlah pilihannya
Di laporan yang sama, pasokan listing rumah sekunder turun 16,4 persen secara tahunan, meski naik tipis 0,2 persen dibanding bulan sebelumnya. Jadi keuntungan yang muncul di sisi harga datang bersamaan dengan menyempitnya daftar rumah yang bisa Anda datangi.
Head of Market Research Rumah123, Marisa Jaya, menyampaikan konsekuensinya:
"Supply rumah sekunder secara tahunan menurun. Artinya, masyarakat tidak hanya perlu mencari rumah yang sesuai kebutuhan, tetapi juga perlu memperhatikan pilihan yang masih tersedia di lokasi yang mereka incar."
Soalnya pasar yang harganya melunak tapi stoknya menipis bukan pasar pembeli seutuhnya. Posisi tawar Anda membaik pada satu unit tertentu, sementara jumlah unit yang layak ditawar berkurang. Ruang negosiasi melebar, jendela waktunya menyempit.
Kenapa pasokan bisa menyusut justru saat harga riil melemah?
Laporannya mencatat penurunan pasokan tanpa menguraikan sebabnya, jadi bagian ini hipotesis, bukan temuan. Tapi mekanismenya masuk akal dari sisi penjual.
Pemilik yang membeli beberapa tahun lalu melihat kenaikan nominal yang tipis. Menjual sekarang berarti mengunci keuntungan yang, setelah dipotong inflasi, mungkin bukan keuntungan sama sekali. Bagi pemilik yang tidak sedang terdesak pindah kerja, cerai, atau butuh dana mendadak, menahan listing terasa lebih murah daripada menjual di angka yang terasa kurang. Tambahkan pemilik yang cicilannya sudah berjalan lama dengan bunga yang terkunci di masa lalu, dan alasan untuk pindah makin sedikit lagi.
Kalau bacaan itu benar, penurunan pasokan bukan tanda pasar sedang sepi peminat. Justru sebaliknya: yang berkurang adalah penjual yang bersedia, bukan pembeli yang mencari.
Kenaikan harga tidak merata antarkota
Rata-rata nasional 0,9 persen menyembunyikan sebaran yang lebar. Pertumbuhan harga tahunan per kota di laporan yang sama:
| Kota | Pertumbuhan harga rumah sekunder (tahunan) |
|---|---|
| Makassar | 10,0% |
| Denpasar | 6,3% |
| Bogor | 3,7% |
| Jakarta | 0,4% |
| Surabaya | −0,5% |
Bogor 3,7 persen sudah melampaui inflasi; Jakarta 0,4 persen tertinggal jauh; Surabaya bahkan terkontraksi. Artinya kalimat "harga rumah seken naik tipis" hanya berlaku sebagai rata-rata, dan tidak menjelaskan apa pun tentang satu kota tertentu.
Peta pencarian: ke mana calon pembeli menoleh
Rumah123 juga memublikasikan proporsi pencarian per kota untuk Juli 2026. Tangerang memimpin dengan 14,7 persen, disusul Jakarta Selatan 12,9 persen dan Jakarta Barat 10,2 persen.
Arah pergerakannya berbeda dari urutannya. Dibanding setahun sebelumnya, proporsi pencarian Jakarta Selatan naik 1,2 poin persentase dan Jakarta Pusat naik 1,0 poin, sementara Tangerang justru turun 1,0 poin. Kota yang paling banyak dicari dan kota yang peminatnya paling cepat tumbuh bukan kota yang sama.
Untuk pembeli, urutan itu berguna dibaca terbalik. Lokasi dengan proporsi pencarian yang sedang naik cenderung lebih cepat kehilangan stok terbaiknya, sementara lokasi yang perhatiannya sedang mendatar biasanya menyisakan lebih banyak ruang menawar.
Angka di laporan bukan angka yang Anda bayar
Indeks harga rumah sekunder disusun dari harga yang dipasang penjual di pasar, bukan dari harga transaksi yang benar-benar terjadi di meja notaris. Jarak antara keduanya bisa lebar, dan arahnya tidak selalu ke bawah.
Komponen yang menempel di luar banderol, dan sering baru dihitung setelah kesepakatan harga tercapai:
- BPHTB untuk pembeli, dihitung dari nilai perolehan setelah dikurangi batas tidak kena pajak yang ditetapkan daerah masing-masing.
- Jasa notaris atau PPAT, biaya akta jual beli, dan pengecekan sertifikat.
- Balik nama sertifikat, beserta waktu tunggunya sampai sertifikat terbit atas nama Anda.
- Selisih taksiran bank, kalau nilai appraisal keluar di bawah harga kesepakatan, karena selisihnya ditutup tunai.
- Tunggakan yang melekat di objeknya, misalnya PBB yang belum lunas, karena kewajiban itu mengikuti rumahnya, bukan pemilik lamanya.
Besarnya berubah menurut daerah, kondisi bangunan, dan rapi tidaknya dokumen si penjual, jadi tidak ada angka umum yang bisa dipakai. Yang berguna dilakukan: minta rincian tiap pos itu dari notaris atau PPAT sebelum harga dikunci, bukan sesudahnya.
Bacaan untuk pembeli yang menargetkan Bekasi
Tiga hal yang layak diubah dari cara Anda mencari, kalau target lokasinya di koridor Bekasi:
- Berhenti menunggu harga turun. Yang sedang melemah adalah harga riil, bukan banderolnya. Menunggu angka nominal terkoreksi berarti menunggu sesuatu yang tidak sedang terjadi, sambil melewatkan pelemahan riil yang sudah berjalan.
- Perpendek daftar pantauan, panjangkan durasi pantauannya. Dengan pasokan listing yang menyusut 16,4 persen, unit yang benar-benar cocok akan lebih jarang muncul. Memantau lima lokasi secara serius lebih berguna daripada dua puluh lokasi sekilas.
- Hitung ulang biaya di luar banderol. Rumah sekunder membawa pekerjaan yang tidak kelihatan di iklan: renovasi, penggantian instalasi, tunggakan pajak yang menempel di objeknya, sampai selisih taksiran bank. Semua itu masuk ke total, dan ukurannya berubah tiap unit.
Untuk sisi pasar primernya, angka Survei Harga Properti Residensial Bank Indonesia kuartal II 2026 kami baca terpisah di catatan soal penjualan rumah primer yang berhenti jatuh. Perbandingan harga antarkota Bodetabek beserta jebakan angka termurahnya ada di ulasan rumah termurah Bodetabek 2026.
Ketika pasar sekunder mengetat, pasar primer jadi pembanding yang wajar
Pembeli yang kesulitan menemukan unit sekunder yang pas biasanya mulai melirik unit baru yang siap huni, dan alasannya bukan selera. Di pasar primer, spesifikasi dan harganya tercetak di brosur, kondisinya belum terpakai, dan tidak ada tunggakan yang menempel di objeknya.
Di Kingspoint, Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, pembandingnya konkret. Rumah Emerald 70 berdiri dua lantai di atas tanah 47,25 m² dengan luas bangunan 70 m², dimensi 4,5 m × 10,5 m, pondasi bor pile, di kisaran Rp 700 jutaan sudah termasuk PPN, dengan cicilan mulai Rp 5 juta per bulan. Ruko Sapphire tiga lantai plus rooftop, tanah 72 m², bangunan 172 m², dimensi 4,5 m × 16 m, daya 2200 VA, di kisaran Rp 1,9 miliaran.
Lokasinya lima menit ke Stasiun Bekasi dan Summarecon Mall, sepuluh menit ke Tol Bekasi Barat, dan berada di area bebas banjir. Detail unit dan tipenya bisa dilihat di halaman Rumah Emerald 70.
Makanya membandingkan keduanya berdampingan lebih masuk akal ketimbang memilih salah satu jalur sejak awal. Kalau angka riilnya berpihak ke unit sekunder tertentu, ambil yang itu. Kalau pekerjaan tersembunyinya ternyata memakan selisihnya, unit siap huni menang tanpa perlu diperdebatkan.
Catatan: tulisan ini bersifat edukatif dan umum, bukan nasihat investasi atau keuangan. Angka indeks harga, pasokan, dan proporsi pencarian bersumber dari Flash Report Rumah123 Agustus 2026 dengan data sampai Juli 2026, dan dapat direvisi pada laporan berikutnya. Harga dan spesifikasi unit dapat berubah sewaktu-waktu.