Tiga bank melaporkan pertumbuhan pembiayaan KPR syariah pada semester I 2026, dan angkanya tidak seragam. Kontan memberitakan pada 11 Agustus 2026 bahwa pembiayaan KPR BCA Syariah tumbuh 26,1 persen secara tahunan menjadi Rp1,72 triliun, naik dari Rp1,36 triliun pada periode yang sama tahun sebelumnya. Unit usaha syariah CIMB Niaga mencatat pertumbuhan penyaluran sekitar 60 persen sampai Juni 2026. Bank BJB Syariah tumbuh 3,34 persen dengan proyeksi 5,09 persen sampai akhir tahun.
Yang menarik bukan angka pertumbuhannya, melainkan alasan yang disebut para direksi ketika ditanya. Bukan soal kepatuhan syariah. Yang mereka sebut adalah kepastian cicilan tetap hingga lunas.
KPR juga bukan produk pinggiran di sana. Porsinya sekitar 86 persen dari portofolio pembiayaan konsumer syariah, jadi pergerakan di segmen ini menggambarkan ke mana pembeli rumah kelas menengah sedang bergeser.
Angka semester I 2026 di tiga bank
| Bank | Pertumbuhan KPR/pembiayaan rumah | Catatan |
|---|---|---|
| BCA Syariah | +26,1% (yoy) | Rp1,36 triliun ke Rp1,72 triliun pada semester I 2026 |
| UUS CIMB Niaga | sekitar +60% | Penyaluran sampai Juni 2026 dibanding periode sama tahun sebelumnya |
| Bank BJB Syariah | +3,34% | Sampai Juni 2026, proyeksi 5,09% sampai akhir tahun |
Rentangnya lebar, dari 3 persen sampai 60 persen. Jadi tren ini bukan gelombang seragam yang mengangkat semua pemain, melainkan perpindahan nasabah yang bergantung pada seberapa agresif tiap bank menawarkan skemanya.
Angka persen tanpa nilai dasarnya menyesatkan
Pertumbuhan 60 persen di CIMB Niaga Syariah dan 26,1 persen di BCA Syariah tidak berdiri di atas landasan yang sama besarnya. BCA Syariah menyebut nilai absolutnya, yaitu Rp1,72 triliun. Dua bank lainnya melaporkan persentase tanpa nilai dasar yang sebanding, sehingga persentase besar bisa lahir dari portofolio yang jauh lebih kecil.
Untuk pembeli, implikasinya praktis. Bank dengan pertumbuhan paling agresif biasanya sedang mengejar pangsa pasar, dan bank yang sedang mengejar pangsa pasar cenderung memberi penawaran paling lunak. Bank dengan pertumbuhan datar seperti BJB Syariah di angka 3,34 persen belum tentu produknya kalah, tapi ruang negosiasinya biasanya lebih sempit. Ajukan ke tiga bank sekaligus, lalu bandingkan penawaran tertulisnya.
Yang dibeli nasabahnya adalah pemindahan risiko
BCA Syariah menyebut angka setara sekitar 7,7 persen dengan angsuran tetap sampai tenor 15 tahun. Angka itu terdengar tinggi kalau ditaruh bersebelahan dengan bunga promo bank konvensional yang biasanya dimulai jauh di bawahnya.
Perbandingan seperti itu menyesatkan, karena membandingkan dua hal yang bentuknya berbeda. Bunga promo konvensional berlaku untuk periode terbatas di awal, lalu berpindah ke bunga mengambang yang mengikuti kondisi pasar. Angka syariah tadi berlaku sepanjang tenor.
Jadi yang sebenarnya dibeli nasabah bukan tarif yang lebih murah. Yang dibeli adalah pemindahan risiko suku bunga dari pundak pembeli ke pundak bank, dan pemindahan risiko selalu ada ongkosnya. Pertanyaan yang layak dijawab bukan "mana yang lebih murah", melainkan "ongkos kepastian itu berapa, dan sanggup tidak saya bayar".
Cicilan tetap sampai lunas berarti kalau suku bunga naik, angsuran Anda diam. Kalau suku bunga turun jauh, angsuran Anda juga diam. Itu asuransi, bukan tebakan arah pasar.
Cara memperkirakan ongkos kepastian itu
Hitungannya tidak perlu rumit, dan tidak perlu menebak arah BI Rate. Cukup tiga langkah.
- Catat total angsuran skema syariah sepanjang tenor yang Anda ambil. Angkanya pasti, karena memang tidak berubah. Minta simulasinya tertulis dari banknya.
- Buat dua skenario untuk skema konvensional: satu skenario bunga mengambang bertahan di kisaran promo plus sedikit, satu skenario bunga naik beberapa poin setelah masa promo habis. Simulasi model seperti ini sudah dibahas terpisah di simulasi cicilan Emerald 70 saat bunga floating naik.
- Bandingkan selisihnya dengan kemampuan arus kas Anda, bukan dengan selera. Kalau skenario bunga naik membuat angsuran melewati batas aman rasio cicilan terhadap penghasilan, kepastian itu bukan kemewahan lagi. Itu jadi pengaman.
Pembeli berpenghasilan tetap dan pembeli yang penghasilannya bergerak mengikuti ekonomi akan sampai pada jawaban yang berbeda dari hitungan yang sama. Karyawan dengan kenaikan gaji tahunan yang datar menanggung kenaikan angsuran lebih berat dibanding pemilik usaha yang omzetnya ikut naik saat harga-harga bergerak.
Empat pertanyaan sebelum akad
Skema syariah punya variabel yang tidak ada di KPR konvensional, dan justru variabel itu yang menentukan total biayanya.
- Akadnya apa. Murabahah berarti bank membeli lalu menjual kembali ke Anda dengan margin yang disepakati di depan. Musyarakah mutanaqisah berarti kepemilikan bersama yang porsi bank-nya menyusut seiring pembayaran. Cara kerja dan risikonya berbeda, dan rinciannya sudah dibahas di panduan musyarakah mutanaqisah.
- Denda keterlambatan dan ta'widh. Tanyakan besaran, dasar perhitungannya, dan ke mana dana denda itu disalurkan.
- Pelunasan dipercepat. Pada skema murabahah, harga jual sudah terkunci di awal, sehingga potongan untuk pelunasan awal bersifat kebijakan bank dan bukan hak otomatis. Minta ketentuannya hitam di atas putih.
- Biaya di muka. Administrasi, asuransi jiwa dan kebakaran, appraisal, serta biaya notaris. Angka-angka ini sering luput dari perbandingan yang cuma menatap angsuran bulanan.
Kapan konvensional justru lebih masuk akal
Untuk pembeli yang berencana melunasi cepat atau menjual unitnya dalam beberapa tahun, bunga promo konvensional jatuh persis di periode yang dia lewati, dan risiko bunga mengambang tidak sempat menyentuhnya. Kerangka soal kapan mengunci bunga fixed dan kapan tidak sudah dibahas di catatan mengunci bunga fixed Emerald 70.
Pembeli dengan bantalan dana besar juga punya ruang lebih. Kalau ada dana cadangan yang bisa menutup kenaikan angsuran selama beberapa tahun tanpa mengganggu pengeluaran rumah tangga, ongkos kepastian jadi kurang sepadan untuk dibayar.
Untuk unit di Bekasi Utara
Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan berdiri dua lantai di rentang Rp700 juta-an sudah termasuk PPN, dengan luas tanah 47,25 m², luas bangunan 70 m², dimensi 4,5 m × 10,5 m, dan pondasi bor pile. Cicilannya mulai dari Rp5 juta per bulan. Stasiun Bekasi sekitar 5 menit, Summarecon Mall sekitar 5 menit, dan Tol Bekasi Barat sekitar 10 menit, di kawasan yang bebas banjir.
Untuk Ruko Sapphire tiga lantai plus rooftop di rentang Rp1,9 M-an, dengan luas tanah 72 m², luas bangunan 172 m², dan daya listrik 2200 VA, pertimbangannya sedikit bergeser. Ruko dibeli untuk menghasilkan, sehingga yang relevan adalah apakah arus kas usaha di dalamnya sanggup menyerap angsuran yang bergerak. Buat penyewa jangka panjang dengan kontrak sewa tetap, angsuran yang ikut tetap membuat marginnya jauh lebih mudah dijaga.
Satu catatan penutup soal angka. Semua figur di atas adalah data publik per semester I 2026 dan kondisi setiap bank bergerak tiap kuartal. Yang mengikat Anda cuma satu, yaitu simulasi tertulis atas nama Anda sendiri, dengan tenor dan plafon yang Anda ajukan.
Sumber data: pemberitaan Kontan, 11 Agustus 2026, mengenai pertumbuhan pembiayaan KPR bank syariah semester I 2026 — mencakup angka BCA Syariah Rp1,36 triliun ke Rp1,72 triliun atau tumbuh 26,1 persen, pertumbuhan penyaluran unit usaha syariah CIMB Niaga sekitar 60 persen sampai Juni 2026, pertumbuhan Bank BJB Syariah 3,34 persen dengan proyeksi 5,09 persen sampai akhir tahun, angka setara sekitar 7,7 persen dengan angsuran tetap sampai tenor 15 tahun di BCA Syariah, serta porsi KPR sekitar 86 persen dari portofolio pembiayaan konsumer syariah. Uraian akad dan biaya dalam artikel ini bersifat umum; ketentuan yang berlaku adalah isi akad dan penawaran tertulis dari bank yang bersangkutan.