Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) Kota Bekasi memisahkan urusan data PBB di situs resminya menjadi beberapa layanan dengan syarat masing-masing. Dua di antaranya paling dekat dengan pembeli rumah baru: mutasi habis dan mutasi sebagian SPPT PBB.
Contohnya di perumahan baru. Unit sudah diserahterimakan, sertifikat sudah dibaliknamakan, lalu SPPT tahun berikutnya masih mencantumkan nama pengembang, atau objeknya masih tergabung dalam satu Nomor Objek Pajak (NOP) induk seluas seluruh kavling.
Sertifikat diurus Kantor Pertanahan. SPPT diurus Bapenda. Perubahan di kantor yang satu tidak otomatis tercatat di kantor yang lain.
Kenapa sertifikat baru tidak mengubah SPPT
Peraturan Daerah Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah meletakkan dasar penagihan PBB pada satu formulir. Pasal 123 ayat (1) huruf b mewajibkan wajib pajak mendaftarkan objek pajaknya “dengan menggunakan” Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP). Pasal 126 ayat (2) lalu menyebut PBB terutang ditetapkan berdasarkan SPOP itu dan dituangkan dalam SPPT.
Karena itu, yang harus diperbarui adalah SPOP-nya.
Siapa yang menanggung diatur Pasal 7: orang pribadi atau badan yang secara nyata mempunyai hak atas bumi dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan. Pembeli yang sudah menempati rumah setelah serah terima masuk rumusan itu.
Kapan pajaknya terutang diatur Pasal 11: ayat (2) menetapkannya pada saat terjadinya kepemilikan, penguasaan, dan/atau pemanfaatan, dan ayat (3) menghitungnya berdasarkan keadaan objek pada 1 Januari. Rumah yang diserahterimakan September 2026, misalnya, dihitung berdasarkan keadaannya per 1 Januari 2027 untuk tahun pajak 2027.
Tiga jalur, tergantung kondisi SPPT Anda
Daftar layanan PBB di situs Bapenda Kota Bekasi membedakan jalurnya menurut apa yang perlu diubah. Ambil SPPT terakhir yang Anda pegang, lalu cocokkan:
| Kondisi SPPT | Jalur di Bapenda | Yang membedakan berkasnya |
|---|---|---|
| Unit sudah punya NOP sendiri, luas sudah benar, hanya nama masih pengembang atau pemilik lama | Mutasi habis yang tidak perlu penetapan | Tanpa bukti bangunan dan tanpa SPPT induk |
| Unit sudah punya NOP sendiri, tapi perubahan datanya ikut mengubah besar ketetapan pajak | Mutasi habis yang memerlukan penetapan | Bukti bangunan (IMB, atau surat keterangan lurah bila IMB tidak ada), SPPT tahun berjalan, dan tagihan PBB lunas |
| Unit masih bagian dari NOP induk seluas kavling perumahan | Mutasi sebagian | Seperti baris kedua, ditambah fotokopi SPPT induk atau SPPT asal tahun berjalan, dan SPOP induk bila masih ada sisa tanah |
Di ketiga jalur, fotokopi SSPD BPHTB sejak 2011 yang sudah divalidasi Bapenda Kota Bekasi wajib dilampirkan apabila nama subjek pajaknya berganti. Simpan dokumen itu bersama AJB sejak hari akad. Syarat bukti bangunan tertulis “IMB” di situs Bapenda; rumah baru umumnya memegang PBG, jadi pastikan ke petugas bahwa PBG diterima sebagai penggantinya.
Untuk angka yang keliru, misalnya luas bangunan di SPPT lebih kecil dari yang berdiri, Bapenda punya layanan pembetulan SPPT dengan syarat sendiri, antara lain asli SPPT tahun berjalan, ditambah fotokopi IMB dan foto bangunan terbaru untuk penambahan luas bangunan, atau fotokopi AJB atau sertifikat untuk pembetulan luas tanah. Cara menemukan selisih luas antara sertifikat dan SPPT sudah kami bahas di catatan soal penyatuan data BPN dan pajak Kota Bekasi.
Berkas yang diminta Bapenda
Untuk semua jenis mutasi, Bapenda mencantumkan empat syarat dasar: formulir pengajuan mutasi objek/subjek PBB, SPOP yang diisi “dengan jelas, benar dan lengkap”, Lampiran SPOP (LSPOP) bila ada bangunan, dan surat kuasa bermeterai jika pengurusannya diwakilkan.
Lampirannya bertingkat. Mutasi habis tanpa penetapan paling ringan: fotokopi identitas wajib pajak, identitas penerima kuasa jika dikuasakan, bukti kepemilikan (sertifikat atau AJB), SPPT PBB, dan SSPD BPHTB yang sudah divalidasi.
Mutasi habis dengan penetapan meminta daftar yang sama, tetapi SPPT-nya harus tahun berjalan dan ditambah bukti bangunan. Mutasi sebagian meminta semua itu ditambah fotokopi SPPT induk atau SPPT asal tahun berjalan.
Bapenda juga mencantumkan syarat tambahan:
- Tagihan PBB harus lunas, untuk mutasi habis dengan penetapan maupun mutasi sebagian.
- Fotokopi site plan dilampirkan untuk mutasi yang dilakukan pengembang, tanpa perubahan nama subjek pajak.
- Khusus mutasi sebagian, SPOP induk diisi jika masih ada sisa tanah di NOP induk setelah unit Anda dipisahkan.
Soal meterai, dua daftar persyaratan lain di situs Bapenda (pendaftaran baru dan pembatalan SPPT) masih menulis meterai Rp6.000. Sejak UU Nomor 10 Tahun 2020 berlaku pada 1 Januari 2021, meterai tempel yang berlaku bernilai Rp10.000, jadi siapkan meterai itu.
Syarat yang bergantung pada pengembang
Situs Bapenda tidak merinci tagihan PBB mana yang harus lunas. Pada mutasi sebagian, objek Anda masih tercatat di NOP induk, dan SPPT induk perumahan baru biasanya atas nama pengembang.
Jika yang diperiksa termasuk tagihan induk, pelunasannya di luar kendali pembeli. Konfirmasi ke petugas sebelum menyusun berkas.
Syarat site plan menunjukkan pengembang bisa memecah NOP per unit tanpa mengganti nama subjek pajak. Pembeli juga bisa mengajukan mutasi sebagian sekaligus ganti nama. Di jalur itu pun pembeli tetap butuh fotokopi SPPT induk, yang biasanya dipegang pengembang, dan tagihan PBB yang lunas.
Ajukan tiga pertanyaan ini ke pengembang sebelum atau saat serah terima, dan minta jawabannya tertulis:
- Unit ini sudah punya NOP sendiri, atau masih bagian dari NOP induk?
- PBB induk tahun berjalan sudah dilunasi?
- Siapa yang mengajukan pemecahan NOP, dan kapan?
Kaitan pecahnya sertifikat induk dengan jadwal akad dibahas di panduan sertifikat induk yang belum pecah.
Kalau SPPT keluar dua
Tanah yang sama bisa saja tertagih dua kali, misalnya jika NOP unit sudah terbit sementara NOP induk belum dikurangi. Bapenda menyebut kondisi ini double anslag, dan layanannya adalah pembatalan SPPT.
Berkas yang diminta: formulir pembatalan, asli SPPT yang diajukan untuk dibatalkan beserta fotokopi SPPT yang benar, fotokopi KTP dan Kartu Keluarga, bukti kepemilikan tanah, surat keterangan kelurahan yang menyatakan objek tersebut termasuk yang dapat dibatalkan, dan bukti lunas SPPT yang diakui. Jadi, bayar dulu tagihan yang benar, lalu ajukan pembatalan SPPT yang dobel.
Ke mana mengajukan
Kantor Bapenda Kota Bekasi ada di Jl. Ir. H. Juanda No. 100, Margahayu, Bekasi Timur, telepon (021) 88397963. Daftar lokasi pelayanan di situs Bapenda juga mencantumkan UPTD Kecamatan Bekasi Utara di Jl. KH. Muchtar Tabrani, Perum Kav. Tegal Perintis Blok A No. 2 (surel uptdutara@gmail.com), serta titik layanan di Mal Pelayanan Publik. Situs itu tidak merinci layanan apa saja yang diterima tiap unit, jadi konfirmasi ke UPTD apakah berkas mutasi bisa diserahkan di sana.
Halaman depan portal e-PBB Kota Bekasi saat ini hanya menampilkan pendaftaran daring untuk pengurangan dan pembebasan PBB bagi pensiunan PNS dan veteran, tanpa menu mutasi. Halaman persyaratan Bapenda juga tidak mencantumkan lama proses maupun biaya layanan mutasi. Minta keterangan keduanya saat berkas diserahkan.
Simpan tanda terima bertanggal.
Kalau tidak diurus
Kewajiban PBB mengikuti rumusan Pasal 7, siapa pun nama yang tercetak di SPPT. Pasal 126 ayat (3) menyebut, jika wajib pajak tidak mendaftar sesuai Pasal 123 ayat (1), Wali Kota atau pejabat yang ditunjuk dapat menerbitkan ketetapan pajak secara jabatan berdasarkan data yang dimiliki daerah. Ayat (4) memungkinkan penerbitan SKPD PBB-P2 jika SPOP tidak disampaikan setelah wajib pajak ditegur tertulis. Setelah SPPT terkirim, Pasal 127 ayat (4) huruf b memberi waktu 6 bulan untuk membayar.
Saat rumah itu dijual kelak, PPAT yang memproses penjualannya akan meminta SPPT dan bukti lunas PBB, dan tagihan yang tercatat atas nama pengembang atau tertagih ganda memperlambat transaksi. Cara mengecek tunggakan dan membayar tagihan PBB sendiri ada di panduan cek dan bayar PBB rumah cluster Bekasi.
Untuk pembeli rumah di Bekasi Utara
Rumah Emerald 70 di Kingspoint Private Residences, Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, Kota Bekasi, sudah siap huni (ready stock).
Spesifikasinya: dua lantai, luas tanah 47,25 m², luas bangunan 70 m², dimensi 4,5 m × 10,5 m, pondasi bor pile, sekitar Rp700 juta sudah termasuk PPN, dengan cicilan mulai Rp5 juta per bulan. Lokasinya sekitar 5 menit ke Stasiun Bekasi dan Summarecon Mall Bekasi, dan sekitar 10 menit ke Tol Bekasi Barat. Status NOP unit dan urutan dokumen pajaknya bisa Anda tanyakan ke tim kami sebelum serah terima. Detail unitnya ada di halaman Rumah Emerald 70.
Pertanyaan yang sering muncul
Apakah SPPT PBB otomatis berganti nama setelah balik nama sertifikat?
Perda Kota Bekasi 1/2024 tidak mengatur perubahan otomatis. PBB ditetapkan berdasarkan SPOP (Pasal 123 dan 126), dan Bapenda Kota Bekasi menyediakan layanan mutasi dengan syarat SPOP serta SSPD BPHTB yang sudah divalidasi apabila nama subjek pajak berganti.
Apa beda mutasi habis dan mutasi sebagian SPPT PBB?
Mutasi habis mengubah data satu NOP secara utuh, misalnya nama wajib pajak. Mutasi sebagian memisahkan sebagian tanah dari NOP induk menjadi NOP baru, dan mensyaratkan fotokopi SPPT induk atau SPPT asal tahun berjalan, SPOP induk bila masih ada sisa tanah, serta tagihan PBB yang sudah lunas (syarat lunas juga berlaku untuk mutasi habis dengan penetapan).
Di mana warga Bekasi Utara mengurus mutasi PBB?
Di kantor Bapenda Kota Bekasi, Jl. Ir. H. Juanda No. 100, Margahayu, Bekasi Timur. Situs Bapenda juga mencantumkan UPTD Kecamatan Bekasi Utara di Jl. KH. Muchtar Tabrani sebagai lokasi pelayanan; tanyakan dulu apakah berkas mutasi bisa diserahkan di sana. Halaman depan portal e-PBB tidak menampilkan menu mutasi.
Bagaimana kalau rumah saya menerima dua SPPT untuk tanah yang sama?
Ajukan pembatalan SPPT ganda (double anslag) ke Bapenda. Lampirkan asli SPPT yang dibatalkan, fotokopi SPPT yang benar, KTP dan KK, bukti kepemilikan, surat keterangan kelurahan, dan bukti lunas SPPT yang diakui.