Pada Maret 2026, Kementerian PUPR merilis data persetujuan IMB dan PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) triwulan I untuk wilayah Jawa Barat — dan Kota Bekasi masuk dalam 5 daerah dengan volume pengajuan hunian tapak tertinggi se-Jawa Barat, dengan 2.847 unit yang mendapat PBG baru dalam periode Januari–Maret 2026. Angka ini naik 14% dibanding periode yang sama tahun 2025 (2.499 unit).
Di level pasar sekunder, data indeks harga properti residensial yang dikumpulkan Bank Indonesia untuk wilayah Bekasi menunjukkan kenaikan harga rumah tapak sebesar 4,2% secara tahunan (year-on-year) pada kuartal I 2026, sedikit di bawah rata-rata nasional 5,1%. Angka ini mencerminkan pasar yang bergerak, tapi tidak sedang dalam siklus kenaikan agresif.
Segmen harga mana yang bergerak paling aktif?
Berdasarkan data listing aktif di portal properti besar selama periode Januari–April 2026 untuk wilayah Bekasi Utara (kelurahan Pejuang, Harapan Mulya, Harapan Baru, Kaliabang Tengah, dan sekitarnya), rentang harga yang menunjukkan time-on-market (waktu dari listing hingga terjual) paling pendek adalah segmen Rp 600–900 juta. Rata-rata listing di segmen ini terjual atau dicadangkan dalam 45–60 hari.
Segmen di bawah Rp 600 juta semakin tipis stoknya di Bekasi Utara. Unit yang masuk rentang ini hampir seluruhnya adalah rumah seken kondisi apa adanya di gang dalam, bukan cluster. Di atas Rp 1,2 miliar, pergerakan melambat signifikan — rata-rata time-on-market melampaui 120 hari.
Tabel berikut menggambarkan rentang harga rumah tapak baru dan seken di kawasan Bekasi Utara berdasarkan data listing April 2026:
| Tipe unit | Kondisi | Rentang harga | Est. harga/m² (LB) |
|---|---|---|---|
| 2 kamar, LT 60–72 m² | Baru (cluster) | Rp 550–750 juta | Rp 8–11 juta/m² |
| 3 kamar, LT 70–90 m² | Baru (cluster) | Rp 700–950 juta | Rp 9–12 juta/m² |
| 3 kamar, LT 80–100 m² | Seken, <5 tahun | Rp 600–850 juta | Rp 7–9,5 juta/m² |
| 4 kamar, LT 120–150 m² | Seken, cluster lama | Rp 1,0–1,4 miliar | Rp 8–10 juta/m² |
Pengaruh insentif PPN terhadap volume transaksi
Insentif PPN (Pajak Pertambahan Nilai) untuk pembelian rumah tapak baru yang berlaku sejak November 2023 dan diperpanjang oleh pemerintah hingga Desember 2026 tetap menjadi faktor penarik permintaan. Untuk rumah dengan harga jual di bawah Rp 5 miliar, pembeli yang melakukan akad antara 1 Januari dan 31 Desember 2026 mendapat pengurangan beban PPN sebesar 11%.
Pada nilai properti Rp 800 juta, PPN yang semestinya dibayar adalah Rp 88 juta. Dengan insentif, beban ini ditanggung pemerintah — yang berarti pembeli efektif membayar lebih murah Rp 88 juta dibanding membeli properti baru yang sama setelah insentif berakhir (asumsi harga tidak berubah).
Efek terhadap pasar terlihat dari data Bank Indonesia: rasio KPR baru terhadap total kredit konsumsi perbankan di wilayah Bekasi–Karawang naik dari 18,4% pada Q4 2024 menjadi 21,7% pada Q1 2026. Kenaikan ini tidak hanya dari permintaan organik, tapi juga dari percepatan keputusan beli yang didorong batas waktu insentif.
Perbandingan dengan kota-kota penyangga lain di Jabodetabek
Dalam konteks pasar Jabodetabek, posisi Bekasi relatif konsisten. Data indeks harga BI kuartal I 2026 per kota:
| Kota | Kenaikan harga YoY Q1 2026 | Harga rata-rata per m² (rumah tapak baru) |
|---|---|---|
| Tangerang Selatan | +6,8% | Rp 14–22 juta/m² |
| Depok | +5,3% | Rp 10–15 juta/m² |
| Bekasi | +4,2% | Rp 9–13 juta/m² |
| Bogor | +3,9% | Rp 7–11 juta/m² |
| Karawang | +3,1% | Rp 5–9 juta/m² |
Bekasi berada di titik tengah dari sisi kenaikan harga — lebih rendah dari Tangerang Selatan dan Depok, tapi dengan volume transaksi yang lebih besar karena stok unit masih tersedia di segmen Rp 600–900 juta. Kota-kota dengan kenaikan lebih tinggi umumnya sudah kehabisan stok di segmen tersebut, sehingga transaksinya bergeser ke segmen atas.
Apa yang mendorong permintaan di Bekasi Utara spesifik?
Kawasan Bekasi Utara — yang mencakup koridor Jl. Raya Perjuangan, Jl. Kaliabang Tengah, dan area sekitar Summarecon Bekasi — mendapat tekanan permintaan dari dua arah: eksekutif muda yang mencari hunian dengan akses tol (Tol Becakayu exit Jakasampurna menjangkau Bekasi Utara dalam 8–12 menit), dan investor yang mengincar properti dekat pusat perdagangan besar.
Kepadatan infrastruktur di radius 5 km dari koridor Perjuangan — Summarecon Mall Bekasi, RS Mitra Keluarga Bekasi Timur, Sekolah Al-Azhar Bekasi — menciptakan premium lokasi yang tidak dimiliki kawasan pinggir Bekasi Utara. Ini sebabnya harga per m² di koridor Perjuangan bisa 15–25% lebih tinggi dibanding area Bekasi Utara yang lebih jauh dari infrastruktur ini.
Outlook April–Desember 2026
Dengan insentif PPN berlaku hingga 31 Desember 2026, permintaan diprediksi meningkat signifikan di semester II — khususnya Oktober–Desember. Pola ini konsisten dengan data 2023 dan 2024, di mana volume akad KPR perumahan baru di Bekasi melonjak 35–40% di kuartal IV dibanding kuartal II tahun yang sama.
Bagi investor yang mempertimbangkan properti Bekasi Utara: window harga terbaik secara historis ada di kuartal I dan II sebelum tekanan permintaan akhir tahun mendorong daftar tunggu unit. Data transaksi Q1 2026 menunjukkan stok di segmen Rp 700–900 juta sudah menipis di beberapa proyek baru.
Untuk melihat posisi unit dan fase harga yang tersedia di kawasan Jl. Raya Perjuangan, tim marketing Kingspoint dapat memberikan data stok dan tren harga terkini secara langsung.