Rumah dua lantai dengan luas bangunan 70 m² di cluster Bekasi Utara, lima menit dari Stasiun Bekasi, menarik buat penyewa. Yang lebih jarang dipikirkan pemiliknya adalah kertas yang ditandatangani sebelum kunci diserahkan. Sengketa sewa rumah paling sering pecah di akhir masa sewa: uang jaminan yang tidak kunjung kembali, AC yang rusak entah sejak kapan, septic tank penuh, atau penyewa yang belum juga pindah padahal kontraknya sudah habis.
Kalau perjanjiannya diam soal hal-hal itu, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Buku III Bab VII tentang sewa-menyewa mengisi kekosongannya dengan aturan bawaan. Masalahnya, beberapa aturan bawaan itu justru membebani pemilik, dan pemilik sering baru tahu setelah sengketa muncul.
Aturan Bawaan KUHPerdata Kalau Kontrak Tidak Mengatur
| Urusan | Pasal | Siapa yang menanggung kalau kontrak diam |
|---|---|---|
| Menyerahkan rumah dalam keadaan terpelihara dan memperbaiki yang perlu selama sewa | 1550, 1551 | Pemilik |
| Perbaikan kecil sehari-hari: daun jendela, kunci dalam, kaca jendela | 1583 | Penyewa, kecuali kerusakannya karena kondisi barang atau keadaan memaksa |
| Kerusakan selama masa sewa | 1564 | Penyewa, kecuali ia bisa membuktikan bukan karena kesalahannya |
| Kebersihan sumur, kolam air hujan, dan tempat buang air besar | 1584 | Pemilik |
| Menyewakan ulang ke orang lain | 1559 | Dilarang tanpa izin, tapi penyewa yang menghuni sendiri boleh menyewakan sebagian rumah kalau tidak dilarang kontrak |
| Rumah dijual selama masa sewa | 1576 | Sewa tetap jalan, kecuali diperjanjikan lain |
Sembilan Klausul yang Perlu Ditulis Eksplisit
1. Uang jaminan
KUHPerdata tidak mengatur deposit sama sekali. Semua ketentuannya lahir dari kontrak: besarnya, apa saja yang boleh dipotong, dan berapa hari setelah serah kunci uangnya dikembalikan. Tulis juga bahwa potongan harus disertai bukti, misalnya nota perbaikan atau tagihan yang belum dibayar.
2. Berita acara kondisi awal
Pasal 1564 membebankan pembuktian ke penyewa, tapi tanpa catatan kondisi awal, penyewa sulit membuktikan dan pemilik sulit menuntut. Lampirkan berita acara serah terima dengan foto bertanggal: dinding, plafon, keramik, pintu, kran, AC, angka meteran PLN dan PDAM. Ulangi pemotretan di titik yang sama saat penyewa keluar.
3. Batas "perbaikan kecil"
Pasal 1583 cuma memberi contoh daun jendela, kunci, dan kaca, lalu menyerahkan sisanya ke kebiasaan setempat. Itu terlalu kabur untuk rumah dengan AC, pompa air, dan water heater. Pasang batas nominal: perbaikan di bawah angka tertentu per kejadian ditanggung penyewa, di atasnya pemilik, dengan kewajiban lapor dalam jangka waktu tertentu.
4. Servis AC dan sedot septic tank
Tulis namanya satu per satu. Servis AC berkala biasanya jadi bagian penyewa. Sedot septic tank lazim dibaca masuk "tempat buang air besar" di Pasal 1584, yang menaruh kebersihannya di pundak pemilik kalau kontrak diam, jadi tagihannya bisa jatuh ke Anda. Kalau Anda ingin sebaliknya, tulis.
5. IPL, listrik, air, dan internet
Iuran pengelolaan lingkungan (IPL) cluster ditagihkan ke unit, bukan ke orang. Tentukan siapa yang membayar, ke rekening siapa, dan apa yang terjadi kalau penyewa menunggak. Minta bukti bayar bulanan. Soalnya tunggakan IPL yang baru ketahuan di akhir masa sewa bisa melampaui uang jaminan.
6. Larangan menyewakan ulang dan alih fungsi
Pasal 1559 membolehkan penyewa yang menghuni sendiri menyewakan sebagian rumah, misalnya satu kamar di lantai dua, selama kontrak tidak melarang. Jadi tulis larangannya kalau Anda tidak mau rumah berubah jadi kos-kosan atau sewa harian. Tambahkan larangan kegiatan usaha tanpa izin tertulis. Tata tertib cluster biasanya ikut membatasinya, jadi lampirkan juga tata tertibnya.
7. Renovasi dan paku di dinding
Penyewa sering ingin memasang rak atau mengecat ulang kamar. Sepakati mana yang boleh tanpa izin, mana yang perlu izin tertulis, dan apakah penyewa wajib mengembalikan ke kondisi awal saat keluar.
8. Akhir sewa, perpanjangan, dan penyewa yang belum pindah
Pasal 1570 menyebut sewa tertulis berakhir demi hukum saat waktunya lewat, tanpa perlu pemberitahuan. Tapi Pasal 1587 punya jebakan: kalau penyewa tetap menempati rumah setelah kontrak tertulis habis dan pemilik tidak menentangnya, penyewa dianggap menyewa terus dengan syarat yang sama, dan tidak bisa dikeluarkan kecuali lewat pemberitahuan penghentian sewa menurut kebiasaan. Jadi tulis tenggat pemberitahuan perpanjangan (misalnya 60 hari sebelum berakhir), tulis juga denda per hari untuk keterlambatan pindah, dan kalau tidak mau memperpanjang, sampaikan penolakannya secara tertulis sebelum tanggal habis.
9. Kalau rumah mau dijual
Pasal 1576 menegaskan penjualan tidak memutus sewa, kecuali hal itu sudah diperjanjikan saat menyewakan. Kalau ada kemungkinan Anda menjual di tengah masa sewa, masukkan klausulnya sekarang, lengkap dengan tenggat pengosongan dan kewajiban penyewa memberi akses untuk calon pembeli melihat rumah.
Meterai, Notaris, dan Pajak
Perjanjian sewa sah tanpa meterai. Meterai Rp10.000 menurut UU 10 Tahun 2020 adalah pajak atas dokumen, dan fungsinya terasa kalau perjanjian itu dibawa sebagai alat bukti. Perjanjian di bawah tangan yang ditandatangani kedua pihak sudah mengikat. Untuk sewa jangka panjang atau nilai besar, akta notaris memberi kekuatan pembuktian yang lebih kuat.
Pajaknya jangan terlewat. Penghasilan sewa tanah dan bangunan kena PPh final 10% dari jumlah bruto menurut PP 34 Tahun 2017. Kalau penyewanya perorangan, pemilik menyetor sendiri. Kalau penyewanya badan usaha yang ditunjuk sebagai pemotong, badan itu yang memotong dan memberi bukti potong. Tulis di kontrak apakah harga sewa sudah termasuk pajak atau belum, supaya tidak ada yang merasa dirugikan 10% di akhir. Perhitungan lengkapnya ada di panduan pajak investor properti pemula.
Untuk Pemilik di Koridor Perjuangan
Rumah di koridor Jl. Raya Perjuangan, lima menit dari Stasiun Bekasi dan Summarecon Mall, cocok untuk penyewa yang bekerja di Jakarta dan naik KRL. Kontrak sewa rumah umumnya dibuat tahunan, jadi dalam lima tahun kepemilikan Anda bisa beberapa kali menjalani serah terima kunci. Kontrak yang sama bisa dipakai ulang tiap kali, cukup perbarui lampirannya. Kalau Anda masih menimbang apakah unit kedua lebih baik disewakan atau dijual, hitungannya ada di sewakan vs jual rumah kedua. Spesifikasi Rumah Emerald 70 (LT 47,25 m², LB 70 m², mulai Rp700 jutaan, cicilan mulai Rp5 juta per bulan) bisa dilihat di bagian Emerald halaman utama.
Tanya-Jawab
Apakah perjanjian sewa rumah tanpa meterai tetap sah?
Tetap sah dan mengikat. Meterai Rp10.000 adalah pajak atas dokumen menurut UU 10/2020 dan dibutuhkan saat perjanjian dipakai sebagai alat bukti. Dokumen yang belum bermeterai bisa dimeteraikan kemudian.
Siapa yang bayar sedot septic tank rumah sewa?
Kalau kontrak tidak mengatur, Pasal 1584 KUHPerdata membebankan kebersihan tempat buang air besar kepada pemilik. Kalau ingin penyewa yang menanggung, tulis secara eksplisit di perjanjian.
Kontrak sewa sudah habis tapi penyewa belum pindah. Apa yang berlaku?
Menurut Pasal 1587, kalau pemilik tidak menentang, penyewa dianggap tetap menyewa dengan syarat yang sama dan hanya bisa dikeluarkan setelah ada pemberitahuan penghentian sewa. Sampaikan penolakan perpanjangan secara tertulis sebelum kontrak berakhir.
Rujukan: KUHPerdata Buku III Bab VII (Pasal 1550, 1551, 1559, 1564, 1570, 1576, 1583, 1584, 1587); UU Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai; PP Nomor 34 Tahun 2017. Artikel ini bersifat informatif dan bukan nasihat hukum; untuk kontrak bernilai besar, konsultasikan dengan notaris.