Saat sepasang suami istri datang ke meja marketing untuk mengajukan KPR sebuah rumah di Bekasi Utara, ada satu pertanyaan yang sering luput: rezim harta perkawinan mereka apa? Jawabannya menentukan siapa yang ikut tanda tangan di akad kredit, nama siapa yang muncul di sertifikat, dan bagaimana rumah itu dibagi kalau perkawinan berakhir karena cerai atau salah satu pihak meninggal.
Dasar hukumnya ada di Undang-Undang No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, yang sudah diubah lewat UU No. 16 Tahun 2019. Pasal 35 menyatakan bahwa harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama. Ini posisi default. Tanpa perjanjian khusus, semua aset yang dibeli setelah menikah, termasuk rumah KPR, otomatis masuk kategori harta bersama atau yang lebih akrab disebut gono-gini.
Default UU Perkawinan: semua jadi harta bersama
Nah, di sinilah banyak pasangan keliru mengira nama di sertifikat menentukan kepemilikan. Padahal tidak. Kalau rumah dibeli selama perkawinan dan tidak ada perjanjian pisah harta, status hukumnya tetap harta bersama walaupun sertifikat hanya tertulis atas nama suami atau hanya atas nama istri. Kepemilikan ekonomisnya tetap berdua, masing-masing setengah, terlepas dari nama siapa yang tercetak.
Konsekuensinya di sisi KPR cukup langsung. Bank yang menyalurkan kredit untuk aset harta bersama umumnya meminta pasangan ikut menandatangani perjanjian kredit, atau setidaknya memberikan persetujuan tertulis. Soalnya kalau rumah itu dijaminkan lewat Hak Tanggungan, bank butuh kepastian bahwa kedua pemilik sepakat aset tersebut dijadikan agunan. Tanpa persetujuan pasangan, ada risiko jaminan bisa digugat di kemudian hari.
Perjanjian perkawinan: bisa sebelum dan kini saat menikah
Perjanjian pisah harta, atau perjanjian perkawinan, adalah cara untuk keluar dari aturan default tadi. Lewat perjanjian ini, suami dan istri sepakat bahwa harta masing-masing tetap terpisah selama dan setelah perkawinan. Aset yang dibeli atas nama satu pihak menjadi milik pihak itu sepenuhnya.
Dulu perjanjian semacam ini hanya boleh dibuat sebelum atau pada saat perkawinan dilangsungkan. Lewat Putusan Mahkamah Konstitusi No. 69/PUU-XIII/2015, aturannya berubah. MK menyatakan perjanjian perkawinan boleh dibuat selama perkawinan berlangsung, bukan cuma di awal. Artinya pasangan yang sudah menikah bertahun-tahun pun kini bisa membuat perjanjian pisah harta, yang dalam praktiknya sering disebut postnup.
Prosedurnya dibuat di hadapan notaris dalam bentuk akta autentik, lalu dicatatkan ke instansi pencatat perkawinan. Untuk yang menikah secara sipil, pencatatan dilakukan di Dukcapil; untuk yang menikah secara Islam, di KUA. Tanpa pencatatan, perjanjian tetap mengikat di antara suami istri, tapi bisa lemah ketika dihadapkan ke pihak ketiga seperti bank.
Pencatatan ke Dukcapil atau KUA itu bukan formalitas kosong. Perjanjian yang tidak tercatat berisiko tidak diakui saat berhadapan dengan kreditur, sehingga rumah yang Anda kira terpisah bisa kembali dianggap harta bersama oleh pihak ketiga.
Bagaimana bank memperlakukan dua rezim ini
Dari sisi pengajuan KPR, perbedaannya terasa di dua hal: joint income dan kepemilikan sertifikat. Pada rezim harta bersama, bank umumnya bersedia menggabungkan penghasilan suami dan istri (joint income) untuk menaikkan plafon. Logikanya, kedua penghasilan dianggap satu kantong rumah tangga, dan rumahnya pun milik bersama. Inilah jalur yang dipakai kebanyakan pasangan muda yang mengincar rumah komersial di kisaran Rp 700 jutaan.
Pada rezim pisah harta, gambarannya lebih bervariasi tergantung kebijakan masing-masing bank. Sebagian bank tetap mau menggabungkan penghasilan asal kedua pasangan resmi menjadi co-debitur dan ikut bertanggung jawab atas cicilan. Sebagian lain memperlakukan pemohon sebagai aplikan tunggal, sehingga plafon yang disetujui mengikuti kemampuan satu orang saja. Jadi makanya, kalau strategi Anda mengandalkan gabungan gaji untuk lolos plafon, status pisah harta perlu dibicarakan lebih awal dengan bank.
Satu kekeliruan umum: mengira pisah harta otomatis menutup pintu joint income. Yang dilihat bank pertama-tama adalah kapasitas bayar dan status co-debitur, bukan semata label rezim hartanya. Pasangan pisah harta yang sama-sama bersedia menjadi penanggung jawab cicilan tetap bisa menggabungkan gaji di sejumlah bank. Yang berubah adalah sisi kepemilikan dan jaminan, bukan kemampuan menggabung penghasilan. Soalnya tiap bank punya ketentuan internal sendiri, jadi konfirmasi langsung ke petugas KPR jauh lebih aman daripada menebak.
Tabel di bawah merangkum bagaimana kedua rezim berbeda di titik-titik yang paling menyentuh keputusan beli rumah.
| Aspek | Harta Bersama (default) | Pisah Harta (perjanjian) |
|---|---|---|
| Cara terbentuk | Otomatis tanpa dokumen apa pun | Akta notaris, dicatat di Dukcapil atau KUA |
| Nama di sertifikat | Tetap milik berdua walau atas satu nama | Milik pihak yang namanya tercantum |
| KPR & joint income | Penghasilan mudah digabung, pasangan ikut tanda tangan | Tergantung bank; bisa co-debitur atau aplikan tunggal |
| Risiko bisnis | Rumah bisa terseret utang usaha pasangan | Aset terlindungi dari kreditur pasangan |
| Saat cerai | Dibagi rata, masing-masing setengah | Tetap pada pemilik sesuai perjanjian |
| Saat meninggal (waris) | Setengah pasangan dulu, sisanya masuk waris | Seluruhnya masuk harta waris pemilik |
Saat cerai atau meninggal: jalur yang berbeda
Pada harta bersama, kalau terjadi perceraian, rumah dibagi dua sesuai prinsip gono-gini, masing-masing berhak atas separuh nilai. Jika sisa KPR masih berjalan, kewajiban cicilan juga dibahas bersamaan dalam pembagian itu. Ketika salah satu pasangan meninggal, separuh rumah lebih dulu menjadi milik pasangan yang hidup, baru sisa separuhnya yang masuk ke harta waris dan dibagi ke ahli waris menurut hukum yang berlaku bagi keluarga tersebut.
Pada pisah harta, rumah mengikuti nama pemiliknya. Saat cerai, tidak ada pembagian gono-gini atas aset yang sudah dipisahkan. Saat pemilik meninggal, seluruh nilai rumah masuk ke harta waris pemilik, tanpa porsi otomatis untuk pasangan dari skema harta bersama. Karena tiap keluarga punya hukum waris yang berbeda, perdata, Islam, atau adat, detail pembagiannya sebaiknya dikonsultasikan langsung dengan notaris atau PPAT.
Kapan pisah harta menolong, kapan harta bersama lebih sederhana
Pisah harta paling masuk akal ketika salah satu pasangan menjalankan usaha sendiri atau berprofesi dengan eksposur risiko utang. Kalau usaha terlilit kredit macet, kreditur bisa mengejar harta bersama, termasuk rumah keluarga. Dengan pisah harta, rumah yang terdaftar atas nama pasangan non-pebisnis berada di luar jangkauan kreditur tersebut. Pelaku UMKM, kontraktor, atau pemegang utang modal kerja sering memilih jalur ini sebagai pagar pelindung hunian.
Sebaliknya, untuk pasangan karyawan dengan penghasilan tetap dan tanpa beban risiko bisnis, harta bersama biasanya lebih sederhana dan lebih ramah saat mengajukan KPR. Tidak ada biaya notaris tambahan, joint income lebih gampang diterima bank, dan tidak perlu repot mencatatkan akta ke Dukcapil. Buat banyak keluarga muda yang mengincar Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, jalur default ini sudah memadai.
Rumah Emerald 70 dari Mandiri Development berada di kisaran Rp 700 jutaan dengan status sertifikat komersial. Untuk pasangan yang mengandalkan gabungan gaji agar lolos plafon, memahami rezim harta sejak awal membantu menyiapkan dokumen KPR tanpa kejutan di hari akad. Jika ingin menelusuri opsi cicilan, baca juga panduan joint income suami istri untuk menaikkan plafon.
Jadi, rezim mana yang tepat bukan soal mana yang lebih bagus, melainkan mana yang cocok dengan profil risiko dan rencana keluarga Anda. Artikel ini bersifat edukatif dan bukan nasihat hukum. Sebelum menandatangani perjanjian apa pun atau menentukan struktur kepemilikan KPR, sebaiknya konsultasikan situasi spesifik Anda dengan notaris atau PPAT, sekaligus konfirmasi kebijakan joint income ke bank yang Anda tuju.
Tim marketing Kingspoint bisa membantu menyiapkan simulasi dan dokumen awal. Hubungi WhatsApp +62 812-2222-8301 untuk diskusi lebih lanjut.