Ada satu kebiasaan buruk yang hampir universal di antara pembeli rumah pertama: menandatangani PPJB tanpa membacanya. Marketing bilang "ini standar kok, semua begini," notaris kelihatan buru-buru, dan dokumennya 20-an halaman berisi bahasa hukum yang bikin mata mengantuk. Hasilnya? Banyak pembeli baru sadar ada masalah ketika serah terima tertunda dua tahun dan tidak ada klausul denda yang bisa mereka pegang.

PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli) adalah kontrak yang mengatur semua kewajiban developer sebelum AJB ditandatangani. Ini bukan formalitas — ini adalah satu-satunya dokumen yang melindungi uang Anda selama masa konstruksi. Setelah tanda tangan, negosiasi sudah selesai.

Berikut 40 poin yang perlu dicek, dibagi per kategori.

Identitas dan Legalitas Developer (Poin 1–8)

  1. Nama PT developer sama persis dengan yang tertera di NIB (Nomor Induk Berusaha) — bukan nama proyek atau nama marketing
  2. Nomor NIB dan SITU valid — bisa dicek di OSS (oss.go.id) menggunakan nomor NIB yang tertera
  3. Izin lokasi dan site plan sudah terbit — bukan masih dalam proses
  4. HGB induk atas nama developer — bukan atas nama pribadi pemilik atau perusahaan lain
  5. Tidak ada catatan sengketa di SLIK OJK terkait aset tanah (bisa diminta secara tertulis ke developer)
  6. Izin mendirikan bangunan (IMB/PBG) sudah terbit, bukan hanya dalam pengajuan
  7. Developer terdaftar di REI atau Apersi (bukan syarat hukum tapi penanda legitimasi industri)
  8. Tidak ada PKPU atau kepailitan yang sedang berjalan — cek di putusan.mahkamahagung.go.id

Spesifikasi Unit (Poin 9–16)

  1. Luas tanah dan bangunan dinyatakan dalam meter persegi, bukan range
  2. Nomor kavling, blok, dan posisi unit sudah spesifik, bukan "sesuai siteplan yang akan ditentukan kemudian"
  3. Spesifikasi material (merek/tipe dinding, lantai, atap, kusen) tertulis jelas — bukan hanya "setara"
  4. Fasilitas yang dijanjikan (kolam renang, pos keamanan, taman) tercantum, bukan hanya ada di brosur
  5. Daya listrik yang akan dipasang (1.300 VA? 2.200 VA?) dinyatakan eksplisit
  6. Sumber air (PDAM, sumur bor, atau combined) dinyatakan, bukan "sesuai ketersediaan"
  7. Perubahan spesifikasi hanya boleh dilakukan jika material pengganti setara atau lebih baik dan harus dengan persetujuan tertulis pembeli
  8. Denah unit dilampirkan sebagai bagian tak terpisahkan dari PPJB

Jadwal dan Serah Terima (Poin 17–23)

  1. Tanggal serah terima dinyatakan eksplisit — bulan dan tahun, bukan "18 bulan sejak akad"
  2. Definisi "serah terima" jelas: apakah berarti kunci fisik, atau sudah termasuk semua dokumen dan utilitas terpasang?
  3. Klausul denda keterlambatan ada dan besarannya masuk akal — standar industri 1‰ per hari dari harga unit
  4. Force majeure didefinisikan secara spesifik — bukan blanket "kondisi di luar kendali developer" yang bisa mencakup apa pun
  5. Prosedur pemeriksaan unit (sebelum tanda terima kunci) tercantum, termasuk hak pembeli untuk menolak jika ada cacat
  6. Masa garansi konstruksi minimal 100 hari setelah serah terima, seperti yang disyaratkan PP No. 16/2021
  7. Batas waktu penyelesaian cacat yang dilaporkan selama masa garansi (30 hari adalah wajar)

Pembayaran dan Harga (Poin 24–30)

  1. Harga total dinyatakan dalam angka dan huruf — bukan referensi ke lampiran terpisah
  2. Jadwal pembayaran (DP, angsuran, pelunasan) dengan tanggal dan nominal tiap tahap
  3. Biaya-biaya yang menjadi tanggung pembeli (BPHTB, biaya notaris, biaya balik nama) disebutkan secara eksplisit agar tidak ada kejutan
  4. Klausul kenaikan harga: apakah ada potensi harga naik selama konstruksi? Jika ada, dalam kondisi apa?
  5. Sanksi jika pembeli telat bayar dan sebaliknya — harus simetris antara kedua pihak
  6. Rekening escrow atau rekening khusus — idealnya DP tidak masuk rekening operasional developer
  7. Kondisi pembatalan dan pengembalian DP: berapa persen yang dikembalikan dan dalam berapa hari?

Sertifikat dan Pengalihan Hak (Poin 31–36)

  1. Komitmen penerbitan SHM (bukan hanya HGB) dalam batas waktu tertentu setelah serah terima
  2. Siapa yang bertanggung jawab atas biaya pengurusan sertifikat individu — developer atau pembeli?
  3. Batas waktu pengurusan AJB setelah unit selesai — lihat juga artikel kami tentang proses AJB di notaris
  4. Klausul larangan pengalihan (apakah pembeli boleh menjual/mengalihkan unit sebelum AJB?)
  5. Prosedur jika developer wanprestasi: pembeli bisa minta pengembalian semua pembayaran plus denda, bukan hanya pokok
  6. Hak pembatalan sepihak oleh developer: kondisi apa yang memungkinkan ini, dan apa kompensasinya?

Pengelolaan Kawasan (Poin 37–40)

  1. IPL (Iuran Pengelolaan Lingkungan) sudah ditetapkan nominal awalnya, atau ada mekanisme penetapannya yang transparan
  2. Siapa yang mengelola kawasan setelah serah terima — developer sendiri, badan pengelola, atau akan dialihkan ke warga?
  3. Aturan dasar cluster (jam operasional gerbang, hewan peliharaan, renovasi) sudah ada dan dilampirkan
  4. Fasilitas bersama yang sudah selesai dibangun vs yang masih dalam janji — perlu ditanyakan juga kapan jadwal penyelesaiannya

Cara Menggunakan Checklist Ini

Minta PPJB draft tiga hari sebelum jadwal penandatanganan. Ini hak Anda. Developer yang legitimate tidak akan keberatan — mereka yang keberatan justru perlu dicurigai.

Cek setiap poin, beri tanda centang jika ada, atau catat jika tidak ditemukan. Semua poin di atas yang tidak ada dalam PPJB Anda adalah bahan negosiasi yang sah. Anda boleh meminta klausul tambahan sebelum tanda tangan — setelah tanda tangan, itu sudah jadi kontrak yang mengikat.

Jika developer menolak memasukkan klausul denda keterlambatan yang wajar, itu sinyal yang perlu dipertimbangkan serius. Setelah serah terima, proses balik nama sertifikat bisa Anda pelajari di artikel tentang timeline balik nama di BPN 2026.

Untuk yang membeli di Kingspoint Private Residences: PPJB kami sudah mencakup semua poin di atas. Anda bisa minta draft untuk dibaca sebelum booking — tidak ada tekanan, tidak ada batas waktu buatan.

Hubungi tim kami: Minta draft PPJB via WhatsApp →