Rio Aryanto (25) tinggal di Desa Segarajaya, Tarumajaya, Kabupaten Bekasi. Pada Januari 2025, ia dan tetangganya mengeluhkan dinding, lantai, sampai atap rumah mereka yang retak. Menurut warga, penyebabnya getaran truk besar pengangkut urugan tanah untuk proyek pelabuhan yang lalu-lalang di jalan desa. Radar Bekasi mencatat 15 sampai 20 rumah terdampak.
"Getaran truk-truk besar pengangkut urugan tanah membuat rumah-rumah retak," kata Rio kepada Radar Bekasi. Kompensasi dari pihak proyek berupa satu sak semen dan satu gerobak pasir per rumah. Tetangganya, Mustafa (41), menanggapinya pendek: "Kalau cuma semen satu sak mana cukup."
Kasus Tarumajaya melibatkan proyek besar. Versi kecilnya jauh lebih sering terjadi di perumahan: tetangga sebelah menambah lantai, membongkar dak, atau mengebor pondasi baru, lalu keesokan harinya muncul garis retak di tembok kamar kita. Pertanyaannya selalu sama. Siapa yang harus membetulkan, dan bagaimana membuktikan retak itu memang dari renovasi sebelah?
Sebenarnya, Siapa yang Bertanggung Jawab?
Dasar hukumnya ada di Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pasal 1365 mengatur perbuatan melawan hukum: setiap perbuatan yang melanggar hukum dan menimbulkan kerugian bagi orang lain mewajibkan orang yang bersalah mengganti kerugian itu. Pasal 1366 menambahkan bahwa tanggung jawab itu juga berlaku untuk kerugian karena kelalaian atau kurang hati-hati, bukan hanya karena sengaja.
Lalu ada Pasal 1367. Orang juga bertanggung jawab atas kerugian yang disebabkan orang-orang yang menjadi tanggungannya, termasuk pekerja yang ia pakai untuk suatu pekerjaan. Artinya, tetangga pemilik rumah tidak bisa begitu saja berkata "itu salah tukangnya". Pemilik rumah dan kontraktor sama-sama bisa dimintai tanggung jawab, tergantung siapa yang lalai.
Masalahnya ada di pembuktian. Dalam ulasan Klinik Hukumonline soal rumah yang rusak karena bangunan tetangga, penggugat harus membuktikan unsur-unsur Pasal 1365, termasuk hubungan sebab-akibat langsung antara pekerjaan tetangga dan kerusakan. Retak di tembok tidak membawa label asal. Tetangga bisa saja bilang retak itu sudah ada sebelumnya, atau muncul karena tanah menyusut di musim kemarau.
Sebelum Tetangga Mulai: Rekam Kondisi Awal
Makanya, bukti paling kuat dikumpulkan sebelum ada kerusakan. Begitu tahu tetangga akan renovasi (biasanya dari truk material, pengumuman pengelola, atau obrolan di grup warga), lakukan ini:
- Foto dan video tembok yang berbatasan, dari lantai bawah sampai plafon lantai atas, termasuk sudut kusen pintu dan jendela. Pastikan tanggal tersimpan di metadata file. Retak rambut yang sudah ada juga direkam, supaya jelas mana yang lama.
- Buat berita acara kondisi awal. Satu halaman cukup: daftar foto, tanggal, lalu tanda tangan Anda dan tetangga. Kalau tetangga enggan, minta pengelola kawasan atau pengurus RT ikut mengetahui.
- Tanya jadwal pekerjaan berat. Bongkar dak, pengeboran atau pemancangan pondasi, dan pengecoran lantai atas adalah fase yang paling berisiko menimbulkan getaran dan beban.
- Minta nama dan nomor kontraktor atau mandornya. Kalau nanti ada masalah, Anda tahu harus menghubungi siapa selain tetangga.
Kalau renovasinya mengubah struktur atau menambah lantai, pekerjaan itu seharusnya punya PBG perubahan. Rinciannya ada di artikel renovasi rumah cluster dan PBG perubahan. Menanyakan PBG ke tetangga wajar saja. Renovasi dengan gambar kerja yang disetujui biasanya juga lebih rapi dikerjakan.
Saat Retak Muncul: Catat Hari Itu Juga
Jangan tunggu seminggu. Catatan yang dibuat hari itu lebih dipercaya daripada ingatan bulan depan.
- Foto retak dengan penggaris atau meteran menempel di sebelahnya, supaya panjang dan lebarnya terbaca.
- Tandai kedua ujung retak dengan pensil dan tulis tanggal di sampingnya. Kalau minggu depan retaknya melewati tanda, berarti masih bergerak.
- Catat pekerjaan tetangga pada hari yang sama. Foto alat berat, mesin bor, atau truk molen yang datang.
- Perhatikan gejala lain: pintu atau jendela yang tiba-tiba seret, keramik yang retak atau menggelembung, plafon turun.
Bedakan juga jenis retaknya. Retak rambut tipis di plesteran sering berasal dari penyusutan dan tidak membahayakan struktur. Tanda bahaya lain lagi: retak diagonal dari sudut kusen, retak yang terus melebar, atau retak di kolom dan balok. Cara membacanya kami bahas di retak dinding rumah baru: normal atau bahaya. Kalau tandanya mengarah ke struktur, minta tetangga menghentikan pekerjaan berat sampai ada pemeriksaan ahli struktur.
Setelah Itu: Tangga Penyelesaiannya
| Tahap | Yang dilakukan | Yang dibawa |
|---|---|---|
| 1. Bicara langsung | Tunjukkan retak dan foto kondisi awal ke tetangga | Foto sebelum dan sesudah |
| 2. Surat tertulis | Minta perbaikan atau ganti biaya, dengan tenggat | Penawaran biaya perbaikan dari tukang atau kontraktor |
| 3. Mediasi | Libatkan pengelola kawasan atau pengurus RT/RW | Berita acara kondisi awal, catatan tanggal |
| 4. Somasi | Teguran resmi, biasanya lewat advokat | Seluruh bukti di atas |
| 5. Gugatan | Gugatan sederhana atau gugatan biasa di pengadilan negeri | Bukti, saksi, bila perlu pendapat ahli |
Tahap 2 sering dilewatkan, padahal di situ angka kerugian mulai dipatok. Pelajaran dari Tarumajaya: kalau Anda tidak datang dengan hitungan biaya, pihak lain yang menentukan nilainya, dan nilainya bisa satu sak semen. Minta rincian biaya dari dua tukang atau kontraktor berbeda supaya angkanya bisa dipertanggungjawabkan.
Untuk tahap 5, Mahkamah Agung punya mekanisme gugatan sederhana lewat Perma 2/2015 yang diubah Perma 4/2019. Jalur ini untuk gugatan dengan nilai kerugian materiil paling banyak Rp500 juta, penggugat dan tergugat berdomisili di wilayah hukum pengadilan yang sama, dan perkaranya diputus dalam 25 hari sejak sidang pertama. Biaya perbaikan tembok rumah tinggal umumnya jauh di bawah batas itu. Tetap saja, jalur pengadilan sebaiknya dipakai paling akhir. Anda masih akan bertetangga dengan orang yang sama bertahun-tahun.
Kalau Posisi Anda Terbalik
Suatu hari Anda mungkin yang renovasi. Prosedur yang sama berlaku dari sisi sebaliknya: rekam kondisi rumah tetangga bersama mereka sebelum mulai, beri tahu jadwal pekerjaan berat, dan pastikan kontrak dengan kontraktor mengatur siapa yang menanggung kerusakan pada bangunan sekitar. Berita acara kondisi awal juga melindungi Anda dari klaim atas retak yang sudah ada sebelumnya.
Di cluster dengan rumah berdempetan, urusan ini makin relevan. Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, misalnya, berdiri di lahan selebar 4,5 m dengan dua lantai, sehingga tembok samping berbatasan langsung dengan unit sebelah. Pondasinya bor pile, yang dikerjakan dengan mengebor, bukan memukul tiang. Spesifikasi unitnya ada di halaman Rumah Emerald 70.
Pertanyaan yang Sering Muncul
Apakah tetangga wajib mengganti kerusakan rumah akibat renovasinya?
Bisa diwajibkan kalau terbukti kerusakan itu akibat perbuatan atau kelalaian dalam renovasinya. Dasarnya Pasal 1365 dan 1366 KUHPerdata. Pasal 1367 membuat pemilik juga bisa dimintai tanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan pekerja yang ia pakai.
Bukti apa yang paling berguna?
Foto dan video kondisi tembok sebelum renovasi dimulai, berita acara kondisi awal yang ditandatangani kedua pihak, lalu foto retak dengan skala ukur dan catatan tanggal pekerjaan tetangga.
Berapa batas nilai gugatan sederhana?
Menurut Perma 4/2019, gugatan sederhana dipakai untuk nilai kerugian materiil paling banyak Rp500 juta, dan perkaranya diputus dalam 25 hari sejak sidang pertama.
Sumber: Radar Bekasi, "20 Rumah Warga di Tarumajaya Retak akibat Getaran Truk Proyek Pelabuhan" (17 Januari 2025); KUHPerdata Pasal 1365, 1366, 1367; Klinik Hukumonline, ulasan tentang rumah rusak akibat pondasi rumah tetangga amblas dan langkah meminta ganti rugi atas gangguan pembangunan; Perma Nomor 2 Tahun 2015 sebagaimana diubah Perma Nomor 4 Tahun 2019 tentang Tata Cara Penyelesaian Gugatan Sederhana.