Ketika Anda serius mempertimbangkan membeli rumah seharga Rp 700 jutaan — misalnya unit Emerald 70 di kawasan Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara — pertanyaan yang muncul pertama biasanya bukan soal desain atau lokasi. Pertanyaannya adalah: cicilan saya berapa di bank mana?
Masalahnya, angka itu tidak pernah sama antarbank. BCA punya skema promo sendiri, Mandiri punya, BTN punya — dan masing-masing punya struktur biaya yang berbeda-beda di luar angsuran bulanan. Artikel ini merangkum simulasi KPR 700 juta dengan DP 10% dari tiga bank tersebut, lengkap dengan bunga promo, bunga floating pasca-promo, biaya provisi, administrasi, dan taksasi. Semua angka merujuk pada kondisi produk KPR masing-masing bank per April 2026.
Asumsi dasar simulasi
Agar apel dibanding apel, semua simulasi menggunakan parameter yang sama:
- Harga properti: Rp 700.000.000
- Uang muka (DP): 10% = Rp 70.000.000
- Pokok pinjaman: Rp 630.000.000
- Tenor: 20 tahun (240 bulan)
- Profil debitur: karyawan tetap, penghasilan bersih Rp 14 juta/bulan
Satu catatan penting: angka bunga promo berlaku pada tahun 1–3 (fixed rate), setelah itu otomatis bergeser ke bunga floating yang mengikuti BI Rate. Di sinilah banyak pembeli kaget — dan itu yang akan kita bahas setelah tabel.
Tabel perbandingan KPR tiga bank
| Komponen | BCA KPR Xtra | Mandiri KPR | BTN Subsidi / Konvensional |
|---|---|---|---|
| Bunga promo (tahun 1–3) | 4,99% p.a. fixed | 5,25% p.a. fixed | 7,75% p.a. fixed |
| Angsuran saat promo | ±Rp 4.150.000/bln | ±Rp 4.230.000/bln | ±Rp 5.040.000/bln |
| Bunga floating (estimasi thn ke-4+) | BI Rate + 3,5% ≈ 9,25% | BI Rate + 3,75% ≈ 9,5% | BI Rate + 2,5% ≈ 8,25% |
| Angsuran saat floating | ±Rp 5.760.000/bln | ±Rp 5.830.000/bln | ±Rp 5.350.000/bln |
| Biaya provisi | 1% dari pokok = Rp 6.300.000 | 1% dari pokok = Rp 6.300.000 | 0,5% = Rp 3.150.000 |
| Biaya administrasi | Rp 1.500.000 | Rp 1.750.000 | Rp 500.000 |
| Biaya taksasi / appraisal | Rp 1.500.000–2.000.000 | Rp 1.200.000–1.800.000 | Rp 750.000–1.200.000 |
| Total biaya awal (estimasi) | ±Rp 9.800.000 | ±Rp 9.850.000 | ±Rp 4.400.000 |
Catatan: BI Rate diasumsikan 5,75% (posisi April 2026). Angsuran dihitung dengan metode anuitas. Biaya asuransi jiwa dan asuransi kebakaran belum termasuk — biasanya Rp 1,5–3 juta/tahun tergantung bank dan usia debitur.
Membaca tabel ini dengan benar
Angka yang paling mencolok: BCA punya bunga promo paling rendah, tapi total biaya awal hampir sama dengan Mandiri. BTN punya angsuran promo tertinggi — karena tidak ada promo fixed agresif seperti BCA — tapi biaya awalnya jauh lebih ringan dan bunga floatingnya lebih kompetitif relatif terhadap BI Rate.
Nah, di sinilah keputusan jadi lebih rumit dari sekadar memilih bunga terendah.
Jika Anda berencana melunasi dalam 5–7 tahun, BCA atau Mandiri dengan bunga promo 3 tahun bisa menguntungkan karena Anda menikmati cicilan rendah di awal lalu melunasi sebelum floating terasa berat. Tapi jika tenor penuh 20 tahun adalah skenario Anda, BTN lebih menarik karena spread floating-nya lebih kecil — artinya di tahun ke-10 dan seterusnya, angsuran Anda lebih terprediksi.
Yang tidak terlihat di tabel: biaya premi asuransi
Setiap bank mewajibkan dua jenis asuransi: asuransi jiwa kredit dan asuransi kebakaran. Keduanya bisa dibayar sekaligus di depan (single premium) atau dibebankan ke angsuran bulanan.
Jika dibayar single premium di depan:
- Asuransi jiwa: ±Rp 8–15 juta (tergantung usia, 20 tahun tenor)
- Asuransi kebakaran: ±Rp 2–4 juta (tergantung nilai bangunan)
Total bisa menambah Rp 10–19 juta ke pengeluaran awal — angka yang sering membuat pembeli pertama kaget karena tidak masuk dalam simulasi standar yang diberikan marketing. Jadi kalau Anda mau angka yang benar-benar akurat, tanyakan langsung ke bank: "Berapa total setoran di hari akad, sudah termasuk asuransi jiwa dan kebakaran single premium?"
BPHTB dan pajak jual beli: yang wajib disiapkan di luar KPR
Di luar biaya bank, ada dua kewajiban pajak yang harus Anda siapkan sebelum akad:
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): 5% dari (harga beli − NPOPTKP). Di Kota Bekasi, NPOPTKP untuk rumah tinggal biasanya Rp 80 juta. Jadi untuk rumah Rp 700 juta: 5% × (700 − 80) juta = Rp 31 juta.
- PPh final penjual: 2,5% dari harga jual — ini kewajiban penjual, bukan pembeli. Tapi sering kali dibebankan ke pembeli dalam negosiasi. Untuk Rp 700 juta: Rp 17,5 juta. Pastikan perjanjian Anda jelas soal ini.
Untuk unit baru dari developer yang masih dalam masa PPN Ditanggung Pemerintah (DTP), komponen PPN 11% bisa tidak dikenakan — tanyakan ke developer apakah program ini masih berlaku untuk unit yang Anda minati.
Simulasi DP 10%: apakah aman untuk bank?
DP 10% adalah minimum yang diperbolehkan regulasi OJK untuk rumah pertama. Tapi "diperbolehkan" bukan berarti "mudah disetujui." Bank tetap menghitung Debt Service Ratio (DSR) — perbandingan total cicilan hutang Anda dengan penghasilan bersih. Batas umumnya 30–35%.
Dengan angsuran floating ±Rp 5.760.000/bulan (skenario BCA pasca-promo), Anda butuh penghasilan bersih minimal:
Rp 5.760.000 ÷ 0,35 = Rp 16.457.000/bulan
(atau Rp 5.760.000 ÷ 0,30 = Rp 19.200.000/bulan jika bank menerapkan batas 30%)
Kalau Anda punya cicilan lain — kendaraan, kartu kredit, KTA — semua masuk hitungan DSR. Sebuah cicilan mobil Rp 2,5 juta/bulan sudah memangkas ruang DSR Anda secara signifikan. Ini salah satu alasan utama KPR ditolak meski gaji terlihat cukup — lebih detail soal ini ada di artikel Kesalahan DP 10% yang Bikin KPR Ditolak.
Mana yang sebaiknya dipilih?
Tidak ada jawaban universal, tapi ada pola keputusan yang bisa membantu:
Pilih BCA jika Anda sudah nasabah BCA lama, gaji masuk ke rekening BCA, dan berencana melunasi dipercepat di tahun 7–10. Bunga promo paling kompetitif, dan negosiasi top-up KPR lebih mudah di bank yang sudah kenal rekam jejak Anda.
Pilih Mandiri jika kantor Anda adalah BUMN atau partner Mandiri — sering ada program KPR khusus karyawan dengan provisi lebih rendah atau bunga promo diperpanjang hingga tahun 5.
Pilih BTN jika Anda berencana cicil full 20 tahun tanpa pelunasan dipercepat, atau jika dana awal Anda terbatas — biaya awal BTN jauh lebih ringan, dan spread floating lebih kecil berarti angsuran jangka panjang lebih stabil.
Soalnya, bunga promo itu seperti diskon opening sale: menarik di awal, tapi yang menentukan total pengeluaran Anda adalah 17 tahun sisanya setelah promo habis.
Langkah praktis sebelum mengajukan
Sebelum mengisi formulir aplikasi KPR di mana pun, ada tiga hal yang harus Anda lakukan:
- Cetak slip gaji 3 bulan terakhir dan hitung sendiri total kewajiban cicilan yang sudah ada. Kurangi dari batas DSR 35% penghasilan Anda — angka sisanya adalah maksimum cicilan KPR yang akan disetujui bank.
- Cek skor SLIK OJK (BI Checking) secara mandiri lewat idebku.ojk.go.id sebelum bank yang mengeceknya. Satu kali pengecekan bank tidak memengaruhi skor, tapi lebih baik tahu kondisi Anda dulu.
- Minta Surat Persetujuan Kredit (SPK) atau simulasi resmi dari bank sebelum menandatangani apa pun dengan developer. Simulasi dari marketing developer adalah perkiraan — angka resmi dari bank adalah yang mengikat.
Kalau Anda sedang mempertimbangkan unit Emerald 70 di Kingspoint — dengan harga all-in Rp 700-an juta sudah PPN dan cicilan mulai Rp 5 juta/bulan dalam kondisi promo — Anda bisa mulai dari kalkulator KPR di halaman utama kami untuk mendapat estimasi cepat sebelum berbicara dengan bank. Angka di kalkulator menggunakan asumsi yang sama dengan tabel di artikel ini.
Yang terpenting: jangan hanya bandingkan angsuran promo. Tanyakan ke bank: "Bulan ke-37, cicilan saya berapa?" — jawaban itulah yang paling relevan untuk keputusan 20 tahun Anda.