Pada Selasa, 9 Juni 2026, Bank Indonesia menaikkan BI-Rate sebesar 25 basis poin ke level 5,50%. Kenaikan ini menyusul langkah +50 basis poin pada Mei lalu, dengan latar belakang yang sama: rupiah yang bergerak di kisaran Rp 19.000 per dolar AS dan kebutuhan menahan arus modal keluar. Bagi pemilik dana, satu konsekuensi langsung terasa cepat. Bunga deposito mengikuti suku bunga acuan, dan ketika acuan naik, imbal hasil "tanpa risiko" itu jadi lebih menggoda.
Di situlah kalkulasi investor cluster Bekasi mulai bergeser. Dana Rp 700 jutaan punya dua jalur yang sering dibandingkan: diparkir di deposito setahun dengan bunga yang kini lebih tinggi, atau dibelikan satu unit rumah cluster untuk disewakan. Artikel ini membedah angkanya satu per satu, sebagai ilustrasi pertimbangan, bukan ajakan mengambil salah satu sisi.
Deposito Setelah BI Rate 5,50%: Hitung yang Bersih, Bukan yang Kotor
Ketika BI-Rate di 5,50%, bunga deposito bank umum biasanya bergerak di rentang sekitar 4,5% sampai 6% per tahun, tergantung tenor, nominal, dan kebijakan masing-masing bank. Angka yang tertera di brosur itu bruto. Yang masuk rekening jauh lebih kecil, karena bunga deposito dipotong PPh final sebesar 20% untuk simpanan di atas Rp 7,5 juta.
Ambil contoh bunga bruto 6% setahun atas dana Rp 700 juta. Bunga kotornya Rp 42 juta. Setelah dipotong PPh final 20% sebesar Rp 8,4 juta, yang tersisa Rp 33,6 juta. Artinya yield bersih deposito ada di angka 4,8% per tahun, bukan 6% seperti yang terlihat di awal. Nah, angka bersih inilah yang adil disandingkan dengan imbal hasil sewa properti.
Soalnya, kelebihan deposito memang ada dan nyata: dananya likuid, bisa dicairkan saat jatuh tempo, dijamin LPS sampai Rp 2 miliar per nasabah per bank, dan tidak butuh diurus sama sekali. Tinggal duduk, bunga jalan.
Yield Sewa Cluster Bekasi: Bruto Menjanjikan, Bersih Lebih Jujur
Rental yield dihitung dari sewa tahunan dibagi harga properti. Untuk cluster dua lantai di koridor Bekasi Utara dengan harga sekitar Rp 700 juta, sewa tahunan di pasaran 2026 berkisar Rp 35 juta sampai Rp 45 juta per tahun (angka ilustrasi, tergantung kondisi unit, furnish, dan jarak ke akses tol serta stasiun). Pakai Rp 40 juta sebagai titik tengah, yield bruto-nya ada di 5,7% per tahun.
Tapi yield bruto bukan angka yang masuk kantong. Ada potongan yang harus dihitung jujur:
- IPL dan biaya pengelolaan cluster. Iuran lingkungan, keamanan, dan kebersihan, biasanya beberapa ratus ribu per bulan.
- Perawatan dan perbaikan. Cat ulang, servis pompa, bocor, kerusakan kecil; sisihkan sekitar 5% sampai 10% dari sewa.
- Vacancy alias unit kosong. Jeda antar-penyewa. Asumsi realistis satu bulan kosong setahun sudah memangkas yield sekitar 8%.
- PBB tahunan. Pajak bumi dan bangunan yang tetap jalan walau unit kosong.
Kalau total potongan ini ditaksir sekitar 15% sampai 20% dari sewa bruto, yield sewa bersih turun ke kisaran 4,6% sampai 4,8% per tahun. Jadi, head-to-head bersih lawan bersih, deposito dan sewa cluster duduk di lapangan yang mirip, sekitar 4,5% sampai 5%. Di titik ini, selisih yield bukan lagi pembeda utamanya.
Tabel Adu Banteng: Deposito vs Sewa Cluster
Tabel berikut menyandingkan keduanya pada dimensi yang paling menentukan, dengan asumsi dana awal Rp 700 juta. Semua angka bersifat ilustrasi untuk membantu pemetaan, bukan rekomendasi membeli atau menjual instrumen tertentu.
| Dimensi | Deposito 1 Tahun | Sewa Cluster Rp 700 Jutaan |
|---|---|---|
| Imbal hasil bruto | Sekitar 6% (Rp 42 jt) | Sekitar 5,7% (sewa Rp 40 jt) |
| Potongan utama | PPh final 20% | IPL, perawatan, vacancy, PBB (±15-20%) |
| Yield bersih per tahun | ±4,8% (Rp 33,6 jt) | ±4,6-4,8% (Rp 32-34 jt) |
| Likuiditas | Tinggi, cair saat jatuh tempo | Rendah, jual unit butuh waktu berbulan |
| Capital gain | Tidak ada, pokok tetap | Ada potensi apresiasi harga tanah dan bangunan |
| Lindung nilai inflasi | Lemah, nominal terkunci | Kuat, sewa dan harga aset cenderung ikut naik |
| Leverage (KPR) | Tidak tersedia | Tersedia, cicilan dari Rp 5 jutaan/bln |
| Tenaga dan waktu | Nol, pasif total | Perlu kelola penyewa dan unit |
Saat yield bersihnya hampir sama, pertarungan deposito vs sewa cluster pindah dari "mana yang bunganya lebih besar" ke "apa yang dikejar pemilik dana: ketenangan dan likuiditas, atau apresiasi dan lindung nilai inflasi".
Dua Faktor yang Tidak Muncul di Bunga Deposito
Capital gain dan lindung nilai inflasi
Deposito mengunci pokok. Rp 700 juta hari ini tetap Rp 700 juta saat jatuh tempo, sementara nilai riilnya tergerus inflasi. Properti bergerak berbeda. Harga tanah di koridor yang sedang berkembang cenderung naik dari tahun ke tahun, dan sewa biasanya ikut disesuaikan ke atas. Dua hal ini, apresiasi harga dan kenaikan sewa, tidak tercermin sama sekali di angka bunga deposito. Inilah optionality yang dibawa properti dan tidak dimiliki simpanan berjangka.
Leverage lewat KPR
Deposito harus dibayar penuh dari kantong sendiri. Properti bisa dicicil. Dengan KPR, pembeli tidak perlu menaruh Rp 700 juta sekaligus, cukup uang muka plus cicilan dari Rp 5 jutaan per bulan. Makanya return on equity sewa cluster bisa terlihat lebih besar dibanding yield bersih telanjangnya, karena modal awal yang dikeluarkan jauh lebih kecil. Tentu, leverage ini bekerja dua arah: kalau sewa seret atau bunga KPR naik mengikuti BI-Rate, beban cicilan ikut menekan. Pisau bermata dua.
Konteks Bekasi: Satu Unit Harga Terkunci
Di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, Rumah Emerald 70 berada di kisaran Rp 700 jutaan untuk unit dua lantai dengan luas bangunan 70 m². Cicilannya mulai Rp 5 jutaan per bulan, yang menjadikannya titik masuk untuk skema leverage tadi. Lokasinya dekat akses Tol Bekasi Barat dan Stasiun Bekasi, dua hal yang menopang permintaan sewa dari pekerja komuter ke Jakarta. Untuk yang menimbang sisi komersial, Ruko Sapphire di koridor yang sama menawarkan profil sewa yang berbeda lagi.
Buat yang mau menarik benang merah antara apresiasi harga dan imbal hasil sewa, pembahasan terpisah soal ini ada di artikel capital gain vs rental yield untuk investor Bekasi. Sedangkan kalau pertanyaannya lebih ke timing di tengah suku bunga yang naik, ulasan BI-Rate naik, investor properti Bekasi masuk atau tunggu membedah sisi itu.
Jadi, Mana yang Cocok untuk Siapa?
Setelah angkanya disandingkan, gambarannya bukan soal satu menang mutlak. Deposito cocok untuk pemilik dana yang mengutamakan likuiditas, butuh dananya dalam waktu dekat, tidak mau repot mengurus penyewa, dan nyaman dengan imbal hasil terkunci yang dijamin LPS. Profil ini menghargai ketenangan di atas potensi tambahan.
Sewa cluster lebih pas untuk yang berhorizon panjang, tahan dengan likuiditas rendah, siap mengelola unit dan penyewa, serta ingin eksposur ke apresiasi harga sekaligus lindung nilai terhadap inflasi. Yang punya akses KPR juga bisa memanfaatkan leverage untuk membesarkan return on equity, dengan catatan sadar bahwa beban cicilan ikut bergerak kalau BI-Rate naik lagi.
Yang jelas, membandingkan keduanya secara jujur berarti menyandingkan angka bersih lawan angka bersih, bukan bruto deposito lawan bruto sewa. Begitu PPh 20% dan biaya pengelolaan dimasukkan, selisih yield menyusut tipis, dan keputusan justru bergeser ke hal-hal yang tidak muncul di kalkulator bunga: likuiditas, tenaga, capital gain, dan ketahanan terhadap inflasi.