Penjelasan Pasal 2 ayat (3) Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 menentukan PPh mana yang tidak berlaku bagi pemilik ruko yang mengisi lantai atasnya dengan kamar kos. Yang dimaksud jasa pelayanan penginapan, tulisnya, "antara lain kamar, asrama untuk mahasiswa/pelajar, asrama atau pondok pekerja, dan rumah kos". Penghasilan dari jasa penginapan dikecualikan dari PPh final 10% atas sewa tanah dan bangunan.
Ada hitungan investasi kos yang memotong 10% dari setiap pembayaran kamar. Menurut PP 34/2017, tarif itu berlaku untuk menyewakan ruang atau bangunan. Di sisi pajak daerah, Perda Kota Bekasi tidak menyebut kos sebagai objek pajak hotel. Ada tiga cara memakai lantai dua dan tiga ruko, dan masing-masing kena pajak yang berbeda.
Pajak Hotel: Kos Sudah Keluar dari Daftar
Di bawah UU Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, rumah kos dengan lebih dari 10 kamar dimasukkan ke dalam pengertian hotel. UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (HKPD) menggantinya dan tidak lagi menyebut kos. "Kos sudah tidak ada lagi di UU 1/2022. Jadi, itu tidak bisa lagi objek pemungutan pajak daerah," kata Plh Direktur Pendapatan Daerah Ditjen Bina Keuangan Daerah Kemendagri, Budi Ernawan, dikutip DDTCNews pada 5 Maret 2023.
Kota Bekasi menyesuaikan perdanya lewat Perda Nomor 1 Tahun 2024. Pasal 27 ayat (1) menyebut jasa perhotelan "seperti" hotel, hostel, vila, pondok wisata, motel, losmen, wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan/guesthouse/bungalo/resort/cottage, tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel, dan glamping. Rumah kos tidak disebut. Perubahan lewat Perda Nomor 9 Tahun 2025 tidak menyentuh Pasal 27, dan tarif PBJT jasa perhotelan tetap 10% (Pasal 33 ayat 3).
Tiga Cara Memakai Lantai Atas
| Cara | PPh | PBJT Kota Bekasi |
|---|---|---|
| Kamar kos bulanan, dikelola sendiri | Bukan PPh final sewa (Penjelasan Pasal 2 ayat 3 PP 34/2017). Ikut aturan PPh usaha, untuk orang pribadi bisa PPh final UMKM 0,5% | Rumah kos tidak disebut di Pasal 27 ayat (1) |
| Kamar per malam ala guesthouse | Sama, ikut aturan PPh usaha | Bisa masuk huruf i atau j, tarif 10%. Tanyakan klasifikasinya ke Bapenda |
| Lantai 2–3 disewakan utuh ke satu penyewa, misalnya untuk kantor atau gudang | PPh final 10% dari bruto sewa (Pasal 4 PP 34/2017) | Tidak relevan |
Kos yang dikelola sendiri
Karena kos tidak masuk PPh final sewa, penghasilannya dihitung sebagai penghasilan usaha. Untuk pemilik orang pribadi, PP 55/2022 sebagaimana diubah PP 20/2026 menyediakan PPh final 0,5% dari peredaran bruto selama omzet setahun tidak lebih dari Rp4,8 miliar, dan Rp500 juta pertama omzet setahun tidak dikenai pajak. Rinciannya, termasuk siapa yang tidak lagi boleh memakai fasilitas itu, ada di artikel PPh final UMKM untuk pemilik ruko.
Contohnya empat kamar dengan tarif Rp1,5 juta per bulan. Omzetnya Rp72 juta setahun. Kalau itu satu-satunya usaha Anda, angkanya masih di bawah Rp500 juta, jadi PPh final UMKM-nya nol. Batas Rp500 juta itu dihitung dari seluruh omzet usaha Anda, termasuk toko di lantai dasar kalau Anda sendiri yang menjalankannya. Omzet tetap perlu dicatat dan dilaporkan di SPT Tahunan.
Menyewakan lantai atas utuh
Hitungannya berubah kalau lantai dua dan tiga disewakan sebagai ruang kepada satu penyewa, misalnya kantor cabang atau gudang toko online. Di sini PP 34/2017 berlaku: PPh final 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Pasal 4 ayat (2) memasukkan ke dalam bruto semua yang dibayar penyewa terkait bangunan, "termasuk biaya perawatan, biaya pemeliharaan, biaya keamanan, biaya layanan, dan biaya fasilitas lainnya", baik perjanjiannya dipisah maupun digabung. Dengan nilai sewa Rp72 juta setahun, PPh finalnya Rp7,2 juta. Kalau penyewanya termasuk pemotong pajak menurut Pasal 3 ayat (2), misalnya subjek pajak badan dalam negeri, penyewa yang memotong. Kalau tidak, Anda menyetor sendiri (Pasal 3 ayat 3).
Dengan angka sewa yang sama, kos yang dikelola sendiri bisa lebih ringan pajaknya daripada sewa ruang. Sebaliknya, kos menuntut tenaga: mencari penghuni, menagih, merawat kamar. Sewa ruang ke satu penyewa lebih sedikit urusannya, tapi pajaknya 10% dari bruto.
PBG: Fungsi Bangunan di Lantai Atas
Kamar kos adalah tempat tinggal, dan izin bangunan ikut menentukan apakah itu boleh. PP Nomor 16 Tahun 2021 membagi fungsi bangunan gedung menjadi hunian, keagamaan, usaha, sosial dan budaya, serta khusus. Pasal 4 ayat (3) membolehkan fungsi campuran, yaitu bangunan dengan lebih dari satu fungsi, dan Pasal 7 ayat (2) mewajibkan bangunan fungsi campuran memenuhi standar teknis setiap fungsi yang digabung.
Sebelum menyekat lantai atas, lihat fungsi yang tercantum di Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) ruko. Kalau tertulis campuran hunian dan usaha, kos di lantai atas sejalan dengan izinnya. Kalau hanya usaha, tanyakan ke Dinas Tata Ruang Kota Bekasi apakah perlu penyesuaian sebelum renovasi, terutama jalur evakuasi, karena penghuni akan tidur di lantai dua dan tiga sementara lantai dasar dipakai usaha.
Daya listrik juga perlu dihitung ulang. Ruko Sapphire terpasang 2.200 VA, dan empat kamar ber-AC ditambah usaha di lantai dasar hampir pasti butuh tambah daya ke PLN. Hitungan bebannya ada di artikel daya 2.200 VA untuk ruko.
Kalau Membeli Ruko Sapphire untuk Kos
Ruko Sapphire di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, punya tiga lantai plus rooftop dengan luas bangunan 172 m², dekat akses KRL di Stasiun Bekasi. Minta dokumen PBG unit ke tim pemasaran sebelum membuat denah kamar. Spesifikasi unit ada di halaman Ruko Sapphire, dan perbandingan imbal hasil per jenis penyewa ada di artikel yield sewa ruko.
Tanya-Jawab
Apakah penghasilan kos kena PPh final 10%?
Tidak. Penjelasan Pasal 2 ayat (3) PP 34/2017 menyebut rumah kos sebagai jasa pelayanan penginapan, yang dikecualikan dari PPh final sewa. Penghasilan kos ikut aturan PPh usaha, dan pemilik orang pribadi bisa memakai PPh final UMKM 0,5% bila memenuhi syarat.
Apakah rumah kos kena pajak hotel di Kota Bekasi?
Rumah kos tidak disebut dalam Pasal 27 ayat (1) Perda Kota Bekasi 1/2024, dan Kemendagri menyatakan kos tidak lagi bisa menjadi objek pajak daerah sejak UU 1/2022. Sewa per malam ala guesthouse berbeda dan bisa masuk huruf i atau j pasal itu.
Kapan PPh final 10% atas sewa berlaku untuk lantai atas ruko?
Saat lantai itu disewakan sebagai ruang atau bangunan, misalnya utuh ke satu penyewa untuk kantor atau gudang. Tarifnya 10% dari bruto nilai sewa, termasuk biaya layanan dan fasilitas yang dibayar penyewa.
Apa yang dicek di PBG sebelum membuka kos di ruko?
Fungsi bangunannya. PP 16/2021 mengenal fungsi campuran, dan bangunan fungsi campuran wajib memenuhi standar teknis setiap fungsi yang digabung, termasuk fungsi hunian.
Rujukan:
- PP Nomor 34 Tahun 2017, Pasal 2, 3, 4, dan Penjelasan Pasal 2 ayat (3)
- Perda Kota Bekasi Nomor 1 Tahun 2024, Pasal 27 dan 33, serta Perda Nomor 9 Tahun 2025
- PP Nomor 55 Tahun 2022 sebagaimana diubah PP Nomor 20 Tahun 2026
- UU Nomor 28 Tahun 2009 dan UU Nomor 1 Tahun 2022 (HKPD)
- PP Nomor 16 Tahun 2021, Pasal 4 dan 7
- DDTCNews, 5 Maret 2023
Artikel ini bersifat informatif dan bukan nasihat pajak. Untuk kasus Anda, konfirmasi ke KPP atau konsultan pajak.