Pemerintah Kota Bekasi menghentikan sementara penerbitan izin baru untuk menara telekomunikasi dan toko modern, termasuk minimarket, sejak pertengahan Januari 2026. "Moratorium menara telekomunikasi dan toko modern sudah berlaku," kata Kepala Bidang Tata Ruang Dinas Tata Ruang (Distaru) Kota Bekasi, Kristian Galuh Eko Prasetyo, seperti dikutip Pojok Bekasi.
Kepala Distaru, Arief Maulana, menyebut alasannya penataan kota dan ruang tumbuh bagi usaha kecil. "Kita ingin ada keseimbangan. Toko modern tetap ada, tapi UMKM dan koperasi juga harus diberi ruang untuk berkembang," ujarnya. Menurut pemberitaan saat itu, moratorium baru dicabut setelah kajian tata ruang selesai. Sampai awal Oktober 2026 kami belum menemukan pengumuman pencabutannya.
Untuk pemilik ruko di koridor ramai seperti Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, kabar ini perlu masuk perhitungan. Jaringan minimarket sering jadi calon penyewa incaran karena kontraknya cenderung panjang. Masalahnya, tawaran sewa dari mereka sekarang menggantung pada izin yang sedang ditahan.
Moratorium: Yang Sudah Jelas dan yang Belum
Pemberitaan Januari 2026 cukup terang soal cakupan wilayah (seluruh kecamatan), alasannya, dan syarat pencabutan. Yang tidak disebut: nomor dan bentuk aturannya, batas waktunya, dan apakah moratorium itu juga mengenai gerai lama yang ganti pengelola atau pindah unit di jalan yang sama.
Cakupan dan batas waktu itulah yang menentukan apakah calon penyewa Anda bisa buka. Sebelum menandatangani apa pun, minta calon penyewa menunjukkan sikap resmi Distaru atau DPMPTSP Kota Bekasi untuk alamat ruko Anda.
Aturan yang Tetap Berlaku Setelah Moratorium
Peraturan dasarnya adalah Perda Kota Bekasi Nomor 7 Tahun 2012 tentang penataan dan pembinaan pusat perbelanjaan dan toko modern, yang diubah dengan Perda Nomor 19 Tahun 2019. Keduanya masih tercatat berlaku di JDIH BPK. Jam operasionalnya diatur Peraturan Wali Kota Bekasi Nomor 8 Tahun 2020.
| Ketentuan | Isi | Pasal |
|---|---|---|
| Batas minimarket | Luas lantai penjualan kurang dari 400 m² | Perda 7/2012, Pasal 2 ayat (2) huruf a |
| Jarak | Minimarket dengan luas bangunan kurang dari 400 m² paling dekat 500 m dari pasar tradisional | Perda 7/2012 Pasal 7 huruf a, diubah Perda 19/2019 |
| Jam buka | Senin–Jumat 09.00–22.00, Sabtu–Minggu 09.00–23.00 WIB | Perwali 8/2020, Pasal 5 ayat (1) huruf c |
| Buka 24 jam | Dapat diberikan untuk lokasi tertentu seperti terminal, stasiun, rumah sakit, SPBU, hotel, serta jalan nasional/provinsi; jam di luar ketentuan perlu permohonan ke dinas teknis | Perwali 8/2020, Pasal 5 ayat (3) dan Pasal 6 |
| Parkir | Paling sedikit 1 mobil untuk setiap 60 m² luas lantai penjualan | Perda 7/2012, Lampiran II |
| Dokumen izin | Surat perjanjian sewa menyewa tanah dan/atau bangunan, khusus minimarket | Perda 19/2019, Pasal 17 huruf i |
| Sanksi | Peringatan tertulis 3 kali, lalu pencabutan izin dan penutupan usaha | Perda 7/2012, Pasal 21 |
Perjanjian sewa dengan Anda adalah salah satu lampiran yang diminta perda saat penyewa mengurus izin minimarket, jadi kontrak yang rapi ikut melancarkan izin penyewa.
Soal jarak 500 m, perda tidak menjelaskan cara mengukurnya, apakah garis lurus atau lewat jalan. Kalau ada pasar tradisional di sekitar unit Anda, tanyakan ke Distaru cara hitung yang dipakai sebelum menerima uang muka sewa. Izin buka 24 jam juga ikut status jalan dan lokasi. Status Jl. Raya Perjuangan belum kami pastikan, jadi jangan janjikan operasi 24 jam ke penyewa sebelum dicek.
Izin Usaha di Penyewa, Fungsi Bangunan di Pemilik
Di sistem OSS, minimarket memakai KBLI 47111. Lampiran PP 28/2025 menggolongkannya berisiko rendah, cukup dengan NIB, dan kewenangannya ada di wali kota. NIB itu atas nama pelaku usaha yang menjalankan gerai, yaitu penyewa. Kesesuaian lokasinya dengan tata ruang dicek lewat KKPR.
Bangunannya tetap urusan Anda. PP 16/2021 Pasal 11 ayat (1) mencantumkan fungsi bangunan di PBG dan SLF, dan ayat (2) mewajibkan pemilik mengajukan PBG perubahan kalau fungsinya berubah. Ruko yang fungsi bangunannya di PBG tercatat usaha atau campuran umumnya aman. Cocokkan PBG Anda sebelum penyewa mulai membongkar sekat lantai dasar. Daftar dokumen PBG dan SLF-nya ada di panduan izin usaha ruko.
Enam Klausul untuk Kontrak Sewa
- Syarat izin. Sewa berlaku, atau tetap berjalan, hanya kalau penyewa memperoleh izin yang dibutuhkan. Kalau izin ditolak atau tertahan moratorium, atur berapa lama ditunggu dan bagaimana uang muka sewa dikembalikan.
- Pajak sewa. Sewa bangunan dikenai PPh final 10 persen dari nilai bruto, termasuk biaya perawatan dan layanan yang ditagihkan (PP 34/2017 Pasal 4). Kalau penyewanya badan usaha, penyewa yang memotong dan menyetor (Pasal 3 ayat (1) dan (2)); minta bukti potongnya. Kalau penyewanya perorangan yang bukan pemotong pajak, Anda menyetor sendiri (Pasal 3 ayat (3)).
- Pengalihan sewa. Pasal 1559 KUHPerdata melarang penyewa melepaskan sewanya ke orang lain tanpa izin pemilik. Pada model waralaba, gerai bisa berpindah dari pemilik merek ke mitra perorangan. Tulis apakah pengalihan seperti itu boleh dan dengan syarat apa.
- Perbaikan dan renovasi. Pemilik wajib memelihara bangunan dan melakukan pembetulan yang perlu (Pasal 1550 dan 1551), sedangkan pembetulan kecil sehari-hari dipikul penyewa (Pasal 1583). Rinci siapa menanggung fasad, papan nama, unit AC luar, dan tambah daya listrik.
- Kalau ruko dijual. Pasal 1576 KUHPerdata: penjualan tidak memutus sewa, kecuali diperjanjikan lain. Putuskan dari awal apakah Anda mau tetap bisa menjual unit dalam keadaan kosong.
- Akhir sewa. Sewa tertulis berakhir demi hukum saat waktunya habis (Pasal 1570). Atur kondisi pengembalian unit, termasuk lantai, sekat, dan lubang bekas instalasi.
Minimarket dengan deretan lemari pendingin biasanya butuh daya listrik jauh lebih besar dari daya awal ruko. Siapa yang membayar tambah daya, dan apakah daya itu tetap tinggal saat sewa selesai, sebaiknya tertulis di kontrak.
Posisi Ruko Sapphire
Ruko Sapphire di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, adalah ruko tiga lantai plus rooftop dengan luas tanah 72 m², luas bangunan 172 m², dan daya awal 2.200 VA, dekat Stasiun Bekasi dan Summarecon Mall. Dengan luas bangunan 172 m², luas lantai penjualannya pasti di bawah 400 m², jadi dari sisi ukuran unit ini masuk golongan minimarket. Sisanya dicek per alamat: jarak ke pasar tradisional dan status moratorium. Kalau minimarket belum bisa masuk, hitungan sewa untuk penyewa lain ada di artikel yield sewa Ruko Sapphire. Spesifikasinya: Ruko Sapphire di halaman utama.
Tanya-Jawab
Apakah Kota Bekasi masih mengeluarkan izin minimarket baru?
Pemkot Bekasi memberlakukan moratorium izin toko modern termasuk minimarket sejak pertengahan Januari 2026, dan menurut pemberitaan saat itu moratorium akan dicabut setelah kajian tata ruang selesai. Statusnya bisa berubah sewaktu-waktu, jadi tanyakan yang terbaru ke Distaru atau DPMPTSP Kota Bekasi.
Berapa jarak minimal minimarket dari pasar tradisional di Kota Bekasi?
500 meter untuk minimarket dengan luas bangunan kurang dari 400 m², menurut Pasal 7 huruf a Perda Kota Bekasi 7/2012 sebagaimana diubah Perda 19/2019. Perda tidak menjelaskan apakah jarak diukur garis lurus atau lewat jalan.
Siapa yang membayar pajak sewa ruko ke minimarket?
Penghasilan sewa kena PPh final 10 persen dari nilai bruto (PP 34/2017). Kalau penyewanya badan usaha, pajak dipotong dan disetor penyewa. Kalau penyewanya bukan pemotong pajak, pemilik ruko menyetor sendiri.
Apakah minimarket di ruko boleh buka 24 jam?
Perwali Bekasi 8/2020 membatasi jam minimarket 09.00–22.00 di hari kerja dan 09.00–23.00 di akhir pekan. Operasi 24 jam dapat diberikan untuk lokasi tertentu seperti terminal, stasiun, rumah sakit, SPBU, hotel, serta jalan nasional atau provinsi, dan jam di luar ketentuan perlu permohonan ke dinas teknis.
Pasal yang dikutip: Perda Kota Bekasi 7/2012 dan perubahannya Perda 19/2019; Perwali Kota Bekasi 8/2020; PP 28/2025 (Lampiran, KBLI 47111); PP 16/2021 Pasal 11; PP 34/2017 Pasal 3 dan 4; KUHPerdata Pasal 1550, 1551, 1559, 1570, 1576, 1583. Kutipan pejabat Distaru dari Pojok Bekasi (15 Januari 2026). Artikel ini informatif, bukan nasihat hukum atau pajak.