Mahkamah Agung sudah menutup satu pintu yang sering dikira masih terbuka. Lewat Surat Edaran Mahkamah Agung (SEMA) No. 3 Tahun 2018, rumusan kamar agama menegaskan bahwa gugatan harta bersama yang objek sengketanya masih diagunkan sebagai jaminan utang harus dinyatakan tidak dapat diterima. Selama sertifikat rumah masih dipegang bank sebagai agunan KPR, pengadilan tidak akan langsung membagi rumah itu di atas kertas.
Buat pasangan yang berpisah sementara cicilan masih belasan tahun lagi, itu bukan detail teknis. Aturan itulah yang menentukan urutan semua langkah berikutnya, dan urutan yang salah bisa bikin proses berputar dua sampai tiga tahun lebih lama.
Rumah yang Dibeli Selama Perkawinan Umumnya Harta Bersama
Pasal 35 ayat (1) UU No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan menyebut harta benda yang diperoleh selama perkawinan menjadi harta bersama. Ayat (2) memisahkan harta bawaan: harta yang dibawa masing-masing sebelum menikah, ditambah hadiah dan warisan, tetap di bawah penguasaan masing-masing sepanjang para pihak tidak menentukan lain.
Rumah yang dibeli setelah akad nikah, dengan KPR yang lolos justru karena penghasilan digabung, jatuh ke kategori pertama. Nama siapa yang tercetak di SHM tidak dengan sendirinya mengubah status itu. Sertifikat adalah bukti pendaftaran hak atas tanah, bukan penentu rezim harta perkawinan.
Soal pembagian, Pasal 37 menyerahkannya pada "hukumnya masing-masing". Untuk pasangan Muslim yang berperkara di Pengadilan Agama, rujukannya Pasal 97 Kompilasi Hukum Islam: janda atau duda cerai hidup masing-masing berhak seperdua dari harta bersama, sepanjang tidak ditentukan lain dalam perjanjian perkawinan. Praktiknya tidak selalu persis separuh. Ketentuan itu bersifat mengatur, bukan memaksa, sehingga hakim bisa menimbang kontribusi masing-masing pihak.
Satu catatan yang sering keliru dikutip: UU No. 16 Tahun 2019 memang merevisi UU Perkawinan, tapi hanya menyentuh Pasal 7 soal batas usia menikah menjadi 19 tahun. Ketentuan harta bersama di Pasal 35 sampai 37 tidak ikut berubah.
Bank Tidak Ikut Bercerai
Putusan pengadilan memutus hubungan perkawinan. Putusan itu tidak memutus perjanjian kredit. Bank bukan pihak dalam perkara cerai, dan akta cerai bukan dokumen yang mengganti nama debitur di perjanjian KPR.
Selama bank belum menyetujui secara formal pelepasan salah satu nama, debitur dan co-debitur tetap terikat penuh. KPR joint income umumnya disusun tanggung renteng, artinya bank berhak menagih seluruh sisa utang kepada salah satu pihak, bukan menagih separuh ke masing-masing.
Efeknya berlanjut ke catatan kredit. OJK mencatat fasilitas kredit bersama dalam Sistem Layanan Informasi Keuangan (SLIK) lewat segmen khusus joint account. Kalau cicilan menunggak karena dua pihak sama-sama menunggu yang lain bayar, kolektibilitas yang memburuk menempel pada fasilitas yang dipikul berdua. Nah, di titik ini banyak orang baru sadar: pengajuan kartu kredit, kredit kendaraan, bahkan KPR rumah baru bisa tersendat gara-gara cicilan rumah yang sudah tidak ditinggali. Menariknya, laporan yang sama bisa ditarik sendiri lewat iDebKu OJK sebelum keadaan terlanjur jauh.
Selama bank belum menerbitkan persetujuan tertulis untuk mengeluarkan satu nama dari perjanjian kredit, akta cerai tidak mengurangi tanggung jawab siapa pun atas sisa utang.
Tiga Opsi yang Realistis
Pilihannya sebenarnya tidak banyak, dan ketiganya menuntut hal berbeda dari bank maupun dari kedua pihak.
| Opsi | Perlu persetujuan bank? | Penentu utama | Risiko yang melekat |
|---|---|---|---|
| Take over ke satu nama (novasi) | Ya, mutlak | Penghasilan pihak yang lanjut harus lolos DSR sendirian | Ditolak kalau satu penghasilan tidak menutup plafon lama |
| Jual, lunasi sisa pokok, bagi sisanya | Ya, untuk pelunasan dan pelepasan agunan | Harga pasar harus di atas sisa pokok plus biaya | Butuh pembeli; sisa bisa tipis kalau KPR baru jalan sebentar |
| Lanjut bersama sementara | Tidak, kontrak berjalan apa adanya | Disiplin bayar dan komunikasi kedua pihak | Satu pihak berhenti bayar, SLIK keduanya kena |
Opsi 1: Take over ke satu nama
Secara hukum ini novasi subjektif, yaitu penggantian pihak dalam perjanjian utang. Bank akan memperlakukan permohonannya seperti pengajuan kredit baru: analisis ulang kelayakan, verifikasi penghasilan, dan penilaian rasio cicilan terhadap pendapatan.
Di sinilah mayoritas rencana kandas. Plafon yang dulu disetujui berdiri di atas dua penghasilan. Ketika tinggal satu, angkanya kerap tidak lolos ambang DSR yang lazim dipakai bank di kisaran 30 sampai 40 persen. Ambang persisnya kebijakan masing-masing bank, bukan angka yang dipatok undang-undang, jadi hasilnya bisa berbeda antar bank untuk profil yang sama. Sebelum menaruh harapan pada opsi ini, hitung dulu sendiri lewat panduan cara hitung DSR sebelum ajukan KPR. Kalau hasilnya jauh dari ambang, opsi kedua biasanya lebih jujur sejak awal.
Jadi kompensasi ke pihak yang melepas hak juga perlu dibicarakan terpisah. Bank hanya mengurus siapa yang menanggung utang, bukan berapa yang harus dibayarkan satu pihak ke pihak lain atas porsinya.
Opsi 2: Jual, lunasi, bagi sisanya
Rumah dijual, hasilnya dipakai melunasi sisa pokok ke bank, sisanya dibagi. Prosesnya paling bersih karena begitu utang lunas, agunan lepas dan tidak ada nama yang tertinggal di perjanjian kredit siapa pun.
Yang perlu dihitung dingin: sisa pokok tidak sama dengan total cicilan yang belum dibayar. Pada tahun-tahun awal KPR, porsi bunga besar dan pokok turun pelan, sehingga sisa pokok bisa masih tinggi meski sudah menyicil beberapa tahun. Kurangi juga biaya penjualan dan pajak. Kalau sisanya tipis, itu tetap informasi berguna karena keputusan jadi lebih realistis.
Opsi 3: Lanjut bersama sementara
Cukup umum, dan biasanya dipilih demi anak tetap sekolah di tempat yang sama atau menunggu harga membaik. Soalnya kesepakatan lisan gampang bergeser setelah salah satu pihak menikah lagi atau pindah kota, sementara kewajiban ke bank tidak ikut bergeser. Kalau opsi ini diambil, tuangkan tertulis siapa membayar berapa, siapa menempati, siapa menanggung PBB dan perbaikan, sampai kapan skema berlaku, dan apa yang terjadi setelah lunas.
Urutan Dokumen: Akta Dulu, Balik Nama, Roya Terakhir
Urutannya menentukan, dan SEMA 3/2018 tadi jadi alasannya.
- Kesepakatan pembagian harta bersama. Bisa lewat akta pembagian harta bersama di hadapan notaris kalau kedua pihak sepakat, atau lewat putusan pengadilan kalau tidak. Pasal 19 PP No. 9 Tahun 1975 memang mendahulukan kesepakatan, dan menyerahkannya ke pengadilan bila kesepakatan tidak tercapai.
- Selesaikan posisi utang ke bank. Lewat novasi ke satu nama atau pelunasan. Selama agunan masih hidup, pembagian objeknya belum bisa dieksekusi bersih.
- Balik nama SHM di Kantor Pertanahan, berdasarkan akta atau putusan tadi.
- Roya. Setelah utang lunas, hak tanggungan hapus. Pasal 22 UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan mengatur pencoretan catatan hak tanggungan pada buku tanah dan sertifikatnya, sehingga sertifikat kembali bersih dari beban.
Melompat ke langkah tiga sebelum langkah dua beres adalah cara tercepat membuat berkas ditolak.
Yang Sebaiknya Sudah Tertulis Sebelum Akta Cerai Terbit
Begitu akta cerai keluar, posisi tawar berubah dan mengumpulkan tanda tangan mantan pasangan jadi jauh lebih sulit. Sebelum sampai titik itu, kunci dulu hal-hal berikut secara tertulis:
- Siapa membayar cicilan sampai status kredit berubah, dan dari rekening mana.
- Siapa menempati rumah selama masa transisi, serta siapa menanggung PBB, IPL, dan perbaikan.
- Batas waktu: sampai kapan opsi take over dicoba sebelum beralih ke penjualan.
- Rumus pembagian hasil penjualan, termasuk perlakuan atas DP yang berasal dari harta bawaan atau hadiah orang tua, karena Pasal 35 ayat (2) memberi ruang untuk itu bila bisa dibuktikan.
- Kesediaan menandatangani dokumen bank dan BPN di kemudian hari.
Pisah Harta Hanya Menolong Kalau Waktunya Tepat
Perjanjian pisah harta kerap disebut sebagai jalan keluar, padahal fungsinya mencegah, bukan memperbaiki keadaan yang sudah terjadi. Putusan Mahkamah Konstitusi No. 69/PUU-XIII/2015 memperluas Pasal 29 ayat (1) UU Perkawinan: perjanjian perkawinan kini bisa dibuat sebelum, pada saat, atau selama dalam ikatan perkawinan, disahkan pegawai pencatat perkawinan atau notaris.
Batasnya ada di kalimat terakhir pasal itu, yang menyebut perjanjian berlaku juga terhadap pihak ketiga sepanjang pihak ketiga tersangkut. Perjanjian yang dibuat belakangan tidak bisa menghapus hak kreditur yang sudah lahir lebih dulu. KPR yang sudah berjalan tetap berjalan, dan bank tetap memegang haknya. Untuk perbandingan kedua rezim sejak awal, ada bahasan terpisah soal pisah harta vs harta bersama dan efeknya ke KPR pasangan.
Buat pasangan yang justru baru mau mulai, keputusan ini paling murah diambil sekarang, bukan nanti. Menyepakati rezim harta, memastikan cicilan tetap masuk akal bila ditanggung satu penghasilan, dan memilih plafon yang tidak menempel di batas atas DSR adalah tiga hal yang jauh lebih mudah dilakukan sebelum akad kredit. Unit Rumah Emerald 70 di Jl. Raya Perjuangan, misalnya, ada di rentang Rp 700 Jt-an sudah termasuk PPN dengan cicilan mulai Rp 5 Jt per bulan, angka yang untuk sebagian pasangan masih terjangkau meski dihitung dari satu penghasilan saja.
Tulisan ini informasi umum, bukan nasihat hukum untuk kasus tertentu. Setiap perkara punya rincian yang mengubah jawabannya: isi perjanjian kredit, rezim harta, dan kebijakan bank penerbit KPR. Untuk kasus nyata, bawa salinan perjanjian kredit dan sertifikat ke notaris atau PPAT, dan tanyakan langsung ke bank soal syarat novasi mereka. Untuk perkara pembagiannya, Pengadilan Agama atau Pengadilan Negeri sesuai domisili adalah tempat yang tepat.