Selasa pagi, 6 Oktober 2026, sekitar pukul 07.00 WIB, sebuah ledakan mengguncang kawasan ruko di Jalan Kalisari Utara, Surabaya. Sumbernya diduga sebuah rumah makan. Saksi mengaku mencium bau gas yang menyengat sebelum ledakan. Menurut laporan Kompas.com hari itu, 41 bangunan terdampak (26 ruko dan 15 rumah warga), lima orang mengalami luka bakar, dan 15 kendaraan ikut rusak.
"Rusak parahnya lima, yang lainnya rusak ringan," kata Luthfie dari kepolisian setempat, seperti dikutip Kompas.com. Polisi mengamankan sebuah tabung LPG 50 kg dan sebuah kipas angin dari lokasi. Penyebab ledakan masih diselidiki.
Satu dapur, 41 bangunan. Angka itu yang perlu dipikirkan pemilik ruko di Bekasi sebelum menyewakan lantai dasarnya ke usaha kuliner.
Kenapa Ini Urusan Pemilik, Bukan Cuma Penyewa?
Kafe, rumah makan, dan katering banyak mencari ruko di pinggir jalan raya, dan pemilik ruko senang menerima mereka karena tokonya ramai. Tapi dapur yang memakai tabung 50 kg membawa tiga jenis kerugian kalau ada kejadian: bangunan Anda sendiri rusak, tetangga menuntut ganti rugi, dan pemasukan sewa berhenti.
Siapa menanggung apa, KUHPerdata sudah mengatur dasarnya. Jadi kontrak sewa yang baik tidak mengulang pasal-pasal itu. Kontrak mengisi bagian yang tidak diatur, yaitu bagaimana dapurnya dijalankan.
Siapa menanggung apa menurut KUHPerdata
| Kerugian | Pasal | Intinya |
|---|---|---|
| Kerusakan ruko selama masa sewa | 1564 | Penyewa bertanggung jawab, kecuali ia membuktikan kerusakan terjadi di luar kesalahannya |
| Kebakaran | 1565 | Bebannya dibalik: pemilik yang harus membuktikan kesalahan penyewa |
| Rumah dan kendaraan tetangga | 1365 | Siapa pun yang karena salahnya menimbulkan kerugian wajib menggantinya |
| Kelalaian juru masak atau karyawan | 1367 | Pemberi kerja bertanggung jawab atas kerugian yang ditimbulkan bawahannya dalam pekerjaan |
| Ruko musnah total | 1553 | Perjanjian sewa gugur demi hukum, sewa ikut berhenti |
Perhatikan baris kedua. Soalnya, untuk kebakaran, beban pembuktian ada di pemilik. Tanpa catatan apa pun soal dapur, pemilik sulit membuktikan kelalaian penyewa. Soal pembagian asuransi bangunan, stok, dan gangguan usaha sudah kami bahas di artikel asuransi ruko. Di sini fokusnya isi kontrak.
6 Klausul Gas di Perjanjian Sewa
Klausul di bawah ini adalah saran praktis, bukan bunyi peraturan. Tujuannya dua: menurunkan peluang kejadian, dan kalau kejadian juga, memberi Anda bukti tertulis tentang apa yang seharusnya dilakukan penyewa.
1. Jumlah dan ukuran tabung. Tulis berapa tabung yang boleh terpasang dan berapa cadangan yang boleh disimpan. Penyewa yang memasak untuk katering bisa menyimpan jauh lebih banyak dari yang Anda bayangkan. Sebagai pembanding, pedoman Ditjen Migas untuk gudang penyalur LPG sudah mensyaratkan jarak minimal 3 meter dari bangunan lain begitu volume simpannya lebih dari 300 kg. Dapur ruko jelas bukan gudang, tapi angka itu menunjukkan bahwa jumlah tabung termasuk urusan keselamatan.
2. Lokasi tabung dan ventilasi. Pertamina mengimbau tabung dan kompor ditempatkan di ruangan dengan sirkulasi udara yang baik. Pedoman Ditjen Migas untuk gudang LPG mensyaratkan lubang ventilasi paling tinggi 30 cm dari lantai, karena gas yang bocor turun dan berkumpul di bawah. Untuk ruko, sepakati posisinya di gambar denah: area belakang yang terbuka atau berventilasi rendah, bukan gudang tertutup di bawah tangga.
3. Peralatan ber-SNI dan pemeriksaan berkala. Pertamina menyebut tabung, regulator, dan selang dari jalurnya sudah lulus SNI, dan mengimbau pemeriksaan berkala pada selang, karet seal, valve, dan regulator. Masukkan kewajiban itu ke kontrak, lengkap dengan jadwal ganti selang dan siapa teknisinya.
4. Listrik di sekitar kompor. Salah satu imbauan Pertamina: jangan menaruh stop kontak dekat kompor. Tuliskan larangan menambah colokan, kipas, atau peralatan listrik baru di area tabung tanpa izin tertulis. Dengan daya 2.200 VA, dapur yang menumpuk peralatan juga cepat membebani instalasi, seperti kami hitung di artikel daya listrik ruko untuk usaha F&B.
5. Prosedur kalau bocor. Tempel prosedur Pertamina di dinding dapur: cabut regulator dari tabung, tutup valve dengan kain basah, bawa tabung keluar ke tempat terbuka, dan jangan menyalakan api atau peralatan listrik. Kontrak cukup menyebut bahwa penyewa wajib melatih karyawannya dan memasang APAR yang sesuai. Jumlah dan jenis APAR untuk ruko ada di artikel APAR ruko Kota Bekasi.
6. Hak inspeksi dan izin renovasi. Beri pemilik hak memeriksa dapur, misalnya tiga bulan sekali dengan pemberitahuan sebelumnya. Renovasi dapur, pemindahan tabung, atau pemasangan pipa gas baru wajib seizin tertulis pemilik. Kalau dalam inspeksi ada temuan, tuliskan tenggat perbaikan dan sanksinya.
Penyewa yang serius biasanya tidak keberatan dengan klausul ini. Kalau calon penyewa menolak diperiksa dapurnya, anggap itu informasi.
Sebelum Tanda Tangan
Tanyakan tiga hal ke calon penyewa: berapa tabung yang habis per hari, dari agen mana mereka membeli, dan siapa yang memasang instalasinya. Kalau mereka sudah punya cabang lain, minta izin melihat dapurnya. Lalu cocokkan jawabannya dengan perjanjian. Panduan umum menyusun perjanjian sewa, mulai dari deposit sampai berita acara serah terima, ada di artikel perjanjian sewa. Logikanya sama untuk ruko.
Satu hal lagi soal tetangga. Pasal 1365 membebankan ganti rugi kepada pihak yang lalai, dan di ruko berderet tetangga Anda adalah ruko lain. Dapur yang tertib melindungi deretan itu, termasuk usaha yang mungkin menyewa ruko Anda tahun depan.
Untuk Calon Pemilik Ruko Sapphire
Ruko Sapphire di Jl. Raya Perjuangan, Bekasi Utara, punya tiga lantai plus rooftop, luas bangunan 172 m², dimensi 4,5 m × 16 m, dan daya 2.200 VA. Dengan muka selebar 4,5 meter, dapur usaha kuliner hampir pasti ada di bagian belakang lantai dasar. Kalau Anda membeli untuk disewakan ke kafe atau rumah makan, tentukan posisi tabung dan jalur ventilasinya sejak awal, sebelum penyewa pertama mengatur dapurnya sendiri.
Tanya-Jawab
Kalau dapur penyewa meledak dan merusak ruko tetangga, siapa yang mengganti?
Menurut Pasal 1365 KUHPerdata, pihak yang karena kesalahannya menimbulkan kerugian wajib mengganti. Umumnya itu penyewa yang mengoperasikan dapur, dan Pasal 1367 membuatnya ikut bertanggung jawab atas kelalaian karyawannya.
Apakah penyewa otomatis menanggung kerusakan ruko karena kebakaran?
Tidak otomatis. Pasal 1565 KUHPerdata menyatakan penyewa tidak bertanggung jawab atas kebakaran kecuali pemilik membuktikan kesalahan penyewa. Klausul tertulis soal dapur dan gas membantu pembuktian itu.
Di mana sebaiknya tabung LPG 50 kg ditempatkan di ruko?
Pertamina mengimbau tabung ditempatkan di ruangan dengan sirkulasi udara yang baik. Karena gas yang bocor berkumpul di bawah, pilih area berventilasi rendah dan terbuka, jauh dari stop kontak, dan tuliskan posisinya di perjanjian sewa.
Dasar tulisan ini: Kompas.com, 6 Oktober 2026 (ledakan ruko di Surabaya); KUHPerdata Pasal 1365, 1367, 1553, 1564, dan 1565; imbauan keselamatan LPG Pertamina (Kontan, JPNN, Liputan6); Pedoman Penyimpanan Tabung LPG di Gudang Penyalur, Ditjen Migas Kementerian ESDM (20 Juli 2010). Artikel ini bersifat informatif dan bukan nasihat hukum; untuk kontrak sewa bernilai besar, konsultasikan dengan notaris atau advokat.